存量房貸利率調整大幕正式拉開。

根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的通知，9月25日起，銀行將開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率水平。此次調整范圍為首套住房貸款、二套轉首套，以及公積金組合貸中的商業性個人住房貸款?？傮w來看，調整分為兩類情形：首套房和二套轉首套。對于首套房貸利率調整，客戶將不需要任何操作，銀行將主動批量調整。

記者多方了解到，由于今日早間大量借款人涌入貸款行App查詢調整情況，建設銀行等個別銀行App出現了系統繁忙、反應延遲的現象，另有多名借款人反饋不同銀行之間的服務品質也有不同，平安銀行、招商銀行等股份行于數日前就發短信通知提醒，部分國有大行在此方面則少有動靜。另外，各家銀行都在官網、官方公眾號等渠道，不斷更新關于存量房貸調整的問答。

作為房貸發放主力軍，國有大行稍顯遲滯也是情有可原。數據顯示，截至6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元，其中建設銀行以64067.05億元居首，然后依次是工商銀行63743.9億元、農業銀行63171.24億元、中國銀行48564.54億元、郵儲銀行23240.63億元和交通銀行14968.27億元。六家國有大行的個人住房貸款余額體量占比已經超過七成。

有業內人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協商調整的借款人約4000萬戶。利率調整后，這些借款人的財務負擔會有明顯下降，平均降幅約為0.8個百分點。不過，根據記者多方采訪的情況來看，不同時間階段、不同地區的借款人對本次存量首套房貸利率調整的反應卻大有不同。

有鄭州購房者月供驟降三千

鄭州的劉先生告訴記者，在父母的幫襯下，自己于2021年10月在鄭州周邊購買了一幢近200平米的別墅，打算用于父母的養老?！拔耶敃r以等額本息方式向銀行貸款了406萬元，期限為30年，且在6.2%以上的房貸利率‘精準站崗’，歷經5年期LPR數次下調后已經降至5.77%，今天早上打開App一看已經降至4.3%，感覺月供壓力驟然變小?！?/p>

經測算，劉先生的房貸利率從5.77%降至4.3%之后，月供從23744.67元降至20211.16元，每月可省下超過3500元。當被問及省下來的金額準備如何打算時，這位購房者給出的答案卻是“存起來”或者“提前還貸”。他還說，很高興終于擺脫了“高位站崗”，但目前每月超過2萬元的月供仍然壓力不小，且最近越來越意識到生活中的不確定因素很多，無論是負債還是投資理財都應該保持謹慎。

廣州的王女士告訴記者，自己是2018年10月在廣州購房，今天早上打開銀行App發現自己的房貸利率從4.89%降至4.3%而不是自己預期的4.2%，經向客服咨詢后了解到，自己的重定價日期是10月31日，所以要等待10月31日之后才會降至4.2%，預計200萬房貸屆時月供可以節省超過1000元，打算用于其他家庭生活支出。她還說，期盼已久的存量首套房貸利率終于落地，此刻感到如釋重負，高興地準備請朋友們喝咖啡。

另有廣州的陳女士和趙女士表示，今天瀏覽銀行App發現自己的房貸利率的確有所下調，陳女士的月供預計能省下數百元，趙女士的月供能省下千余元。趙女士說會把這筆錢存起來以供不時之需，陳女士說雖然數百元金額不大，但也是一筆不錯的額外補貼。

北京的李先生告訴記者，自己是在2022年1月在北京購房，近日也認真學習了存量首套房貸利率下調相關的政策文件和銀行發布的客戶問答，雖然早就推斷出自己的房貸利率沒有下調的空間，但今天打開App時收到不予調整的提示時還是有些失望。他提供的截圖顯示，“該筆貸款已為所在城市首套房貸利率政策下限，不再本次調整范圍內?！?/p>

他還向記者笑言，自己的房貸利率雖和北京當時的利率政策下限一樣，但也有LPR+55個BP，對比全國各地的下限來看應是最高，也算是另一種形式的“高位站崗”了。他還說，未來會密切關注北京的“商轉公”政策的變化情況，以及收入水平允許的情況下會努力攢錢提前還貸。

北京的孫女士向記者透露，自己是2021年一季度在北京購房，且在今年8月31日存量首套房貸利率調整政策出爐之前就已經多方騰挪提前還貸，目前個人住房商業貸款的部分已經全部還清。她對沒趕上這波利好并不后悔，接下來很關心公積金貸款利率能否再度下調。孫女士還說，今年以來投資理財的收益率實在不如人意，做出提前還貸的決策也是理性考量。

還有北京的程女士告訴記者，自己購買首套房的時間是2016年，當時是按照基準利率打85折，后期未轉換LPR，現在不知道是否要將固定利率轉成LPR，目前實際執行的房貸利率低于當前5年期LPR的水平。她還稱，銀行信貸經理說轉了并不劃算，可以后期再看看情況。

匯總來看，所有受訪者對本次存量房貸利率調整都持積極態度，但部分受訪者對省下來的金額是否用于消費仍然有所踟躕，而投資理財收益率和實際執行的房貸利率的相對變化，仍是是否繼續提前還貸的關鍵考量。

批量調整落地、線上申請開閘

部分借款人在查詢到利率調整信息后表示：“為什么有的房貸利率可以降至4.2%，有的只能降至4.3%，有的甚至更高？”

一言以蔽之，本次只涉及銀行加點部分，不涉及LPR取值調整，具體調整幅度則與當地當時的首套住房貸款利率政策下限密切相關。

根據建行官方客服微信號發布的《存量住房貸款利率調整客戶問答（二）》，符合本次調整范圍的貸款，根據貸款發放時間按以下兩個時間段確定調整水平：2022年5月14日（含）前發放的貸款，一般情況下調整為LPR；2022年5月15日（含）之后發放的貸款，一般情況下調整為LPR-20個基點。但是，如所在城市單獨發布的首套住房貸款利率政策下限高于上述調整水平，按所在城市首套住房貸款利率政策下限調整。

至于同一地區放款時間相隔數月的兩位借款人的房貸利率為何一位降至4.2%，另一位降至4.3%，則與借款人與貸款銀行約定的重定價日有關。

建行客服表示，由于每個借款人選擇的LPR調整日期可能不同，當前每筆貸款實際適用的LPR值可能存在差異。若合同約定的LPR調整日期為“每年1月1日”，該筆貸款目前適用的LPR是2022年12月發布的5年期以上LPR（4.3%）；若合同約定的LPR調整日期為貸款發放日的“對月對日”，例如貸款發放日為2020年7月3日，LPR就在每年7月3日調整一次，該筆貸款目前適用的LPR是2023年6月發布的5年期以上LPR（4.2%）。

據了解，借款人房貸利率中的LPR值只有在每年的房貸利率重定價日才能進行調整。重定價日是借款人與銀行簽訂房貸合同的時候設置的，在每個重定價日，貸款利率由最近一個月相應期限的LPR利率+基點重新計算確定。

以上述接受采訪的廣州王女士為例，她發現自己的房貸利率從4.89%降至4.3%而不是預期的4.2%，經向客服咨詢后了解到，自己的重定價日期是10月31日，所以要等待10月31日之后才會降至4.2%。一位中小銀行個貸部人士也作出了類似的回復。

另據各行此前公布的時間節點，9月25日至10月25日將是銀行調整存量房貸利率的集中申請期。9月20日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾在國務院政策例行吹風會上透露，預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調整。

對于貸款時為非首套房但現在已符合所在城市首套政策的購房家庭，也就是“二套轉首套”的房貸利率申請，多家銀行在客戶問答中表示，由于“因城施策”原因，各城市二套房認定的情形復雜多樣，無法通過銀行系統直接識別，所以需要借款人向銀行提供首套房貸款相關證明資料。借款人可以從9月25日起向銀行提出申請并提供證明材料。收到申請后，銀行將對調整申請逐筆進行人工審核，并于10月25日對審核通過的業務進行統一批量調整。

一位房地產金融專家曾向記者表示，存量房貸利率如何有序落地考驗的是監管和從業者的共同智慧。多位專家亦向記者指出，推動存量房貸利率下調的過程中必須要“穩”字當頭。如今，圍繞本輪大規模調整，商業銀行有條不紊，從人員服務、客戶溝通、系統搭建方面都做了較為充分的準備。

記者留意到，國有六大行、股份行以及多家中小銀行均發布了關于9月25日存量首套住房貸款利率調整通知、細則，便利客戶后續查詢利率調整結果、還款金額等。工行、農行、中行、建行手機銀行均已上線“存量房貸利率調整”功能，可以查詢個人住房貸款的貸款金額、本金余額、當前執行利率、利率計算方式、發放時是否首套房貸等信息。

責任編輯：王超