5月17日，中國人民銀行聯合國家金融監管總局在住房金融方面連續發出“四支箭”：調整個人住房貸款最低首付款比例，首套和二套房貸最低比例分別為15%、25%；取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵地方收購已建成未出售商品房。近段時間來，包括一線城市在內的全國超過200個城市快速跟進落實，調整優化限購、限售政策和住房信貸政策。在政策“組合拳”強有力的推動之下，我國房地產市場有望加快企穩回升，但后續仍需繼續優化相關政策，并關注三四線城市房地產市場變化。

房地產是我國支柱產業，房地產市場關聯很多上下游行業，其健康平穩發展對經濟恢復回升具有重要意義。促進金融與房地產良性循環，既是房地產市場健康平穩發展的需要，也是防范化解金融風險的需要。2021下半年以來，我國房地產市場經歷了較為顯著的調整，居民住房消費信心和意愿下降，房地產供求關系發生重大變化。今年1月—4月，房地產開發投資同比下降9.8%，新建商品房銷售面積下降20.2%，銷售額下降28.3%，房屋新開工面積同比下降24.6%。

在這種情況下，進一步完善房地產金融宏觀審慎管理，調整優化住房信貸政策，不僅具有重要性，還具有緊迫性。5月17日金融管理部門從住房貸款首付比例、利率兩個方面對住房信貸政策進行調整，具有多個方面重要意義：一是適當降低居民住房消費門檻。尤其是首套住房貸款首付款比例調整為最低15%，為歷史上最低首付比例；二套住房貸款首付款比例調整為最低25%，為近年來新低。首付比例顯著下降，將更好滿足剛性和改善性住房需求。二是減輕居民住房消費負擔。取消全國性的住房貸款利率政策下限，降低住房公積金貸款利率25基點，將推動住房貸款利率繼續降低。據測算，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點。三是傳遞出穩定房地產市場的明確信號。此次住房信貸政策調整力度較大，超出預期。房地產短期看金融、長期看人口，住房信貸政策大幅度調整，有助于穩定居民住房消費信心，進而提高居民住房消費的意愿和能力。

而保障性住房再貸款作為新的結構性貨幣政策工具，利率低至1.75%，展期后期限最長5年，具有三個方面的積極作用：第一，提高銀行助力消化存量商品房工作的積極性。央行向政策性銀行21家全國性銀行提供低成本的資金支持，有助于激勵全國性銀行向相關企業提供資金支持；第二，支持地方政府化解房地產市場風險。保障性住房再貸款3000億元，可帶動銀行貸款5000億元，對相關城市房地產“去庫存”是直接、有力的支持。三是促進房地產市場健康平穩發展。存量未出售的商品房被收購，房地產企業資金回籠后，可用于保交房及其他項目建設，形成良性循環。下一步，應進一步明確保障性住房再貸款資金支持對象、使用范圍，嚴格限定為收購已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府債務。央行應建完善并加強再貸款資金使用的監督檢查。

去年以來，我國已經對房地產金融政策進行多次調整優化，城市房地產融資協調機制等落地實施，房地產企業和“保交樓”項目合理融資需求逐步得到滿足。4月30日，中共中央政治局會議要求，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，促進房地產高質量發展。5月17日，何立峰副總理在全國切實做好保交房工作視頻會議上指出，要繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。此次住房金融政策大幅度調整，一方面從需求側提振居民住房消費，將對房地產市場健康平穩發展形成支撐；一方面將加快存量商品房去化，推動從“保交樓”到“保交房”，保障人民群眾切身利益。預計未來一段時間，我國房地產市場有望企穩回升，特別是一二線城市房地產市場有望提前企穩；但三四線城市的房地產市場在“虹吸效應”之下仍然面臨一定壓力。

需要注意的是，此前個人住房貸款利率在實際上形成“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，人民銀行分支機構在全國性利率下限的基礎上，確定當地住房貸款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮借款人資質、資金成本等因素，與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。此次全國性住房貸款利率政策下限取消之后，全國多數地方將不再設定住房貸款利率下限，由銀行自主與借款人協商確定。首套住房貸款首付15%、二套住房貸款首付比例25%均為最低首付比例，銀行將根據借款人資質等情況，自主確定差異化的首付比例，實際首付比例將等于或高于最低首付比例；不同的銀行首付比例、貸款利率也將有所區別。事實上，除廣州外其他一線城市因城施策，仍然設定住房貸款利率下限，房貸首付比例高于全國最低首付比例，如上海明確將首套、二套房貸利率下限調整為同期限LPR減45個基點、LPR減5個基點；最低首付比例分別為20%、35%（少數地區除外）。

從近期金融數據看，居民部門有效融資需求不足是突出問題。下一步，應加快落實并繼續采取堅決有力的措施，穩定居民住房消費預期，促進房地產市場盡快回到平穩發展的軌道上來。從全國看，應繼續調整優化房地產市場調控政策，一線城市之外的城市，應全面取消限制性措施；一線城市應進一步放開非核心城區的限購、限售政策。金融管理部門應明確宣布暫停實施房地產企業融資“三條紅線”、房地產貸款集中度管理。住房信貸政策方面，應繼續放寬首套房貸認定標準，只要房貸已經結清，申請房貸即視為首套；引導商業銀行適當降低存量二套房貸利率，推出三套房貸并采取合理的首付比例和利率，進一步降低居民住房消費負擔。

但是，部分商業銀行對金融管理部門和地方政府的政策調整，在落實上存在一定滯后性。如杭州市5月9日調整首套住房認定標準后，部分銀行如四家大型銀行，對當地在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的可按首套住房認定的新規，并未實際執行。商業銀行應提高站位，平衡好營利性和功能性的關系，認真、全面地落實好新的政策。

（董希淼系招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員、中國電子銀行網專欄專家）

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