一段時間來，房地產金融政策變化備受關注。從年初開始，全國已有超過40個城市對房地產信貸政策進行調整，包括提高公積金貸款額度、降低首付比例等。3月1日晚，鄭州市政府發布18條穩房市政策，力度不可謂不大。3月2日，中國銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發布會上指出，2021年我國房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉。

事實上，這一輪房地產金融政策調整，始于2021年三季度。10月20日，劉鶴副總理在2021年金融街論壇年會開幕式上的書面致辭中表示，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。隨后，金融管理部門開始對上半年以來過緊過嚴的房地產金融政策進行“糾偏”，金融機構采取措施，逐步滿足房地產企業的合理融資需求和購房者的合理住房消費需求。2021年11月開始，中國人民銀行非常罕見地單獨發布上月個人住房貸款統計數據，再次向市場發出明顯的政策信號。

2022年以來，各地陸續采取措施，房地產金融微調頻頻。如春節前后，全國已經20多個城市上調住房公積金貸款額度；部分城市如山東菏澤、江西贛州，將首套房貸首付比例悄然降至20%，一些城市還對二套房貸首付比例進行調整。與此同時，全國多數城市房貸利率不同程度下行，放款速度明顯加快，2021年上半年以來“額度緊、利率高、放款慢”等問題得到顯著改變。

不過，上述調整主要還是零星的局部的微調，且發生在三四線城市，調整的力度相對溫和，對全國影響較小。部分調整是市場行為，如商業銀行下調房貸利率、加快放款速度等。但近期有兩個方面的變化與上述調整不同，值得進一步關注：

一是保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度管理。2月8日，央行、銀保監會發出《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。2月25日，銀保監會、住建部發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，要求銀行和保險機構充分發揮優勢，加大保障性租賃住房金融支持力度；支持銀行業金融機構發行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。

二是鄭州市政府率先對房地產政策進行全面調整。鄭州市政府3月1日發布的《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，共涉及5部分18條內容，包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境等內容，打響了二線城市地產政策全面調整的“第一槍”。涉及房地產金融部分，對公方面要求加大房地產企業開發貸款、并購貸款支持，緩解市場主體資金鏈運行壓力；對私方面，主要是改變房貸“認房又認貸”限制，下調貸款利率。地方政府擬在新增財政存款、基金賬戶等方面，對金融機構予以優先支持。

金融是房地產市場的血脈。過去一段時間，在房地產高速發展之下，大量金融資源流向房地產市場，既推高了宏觀杠桿率、積聚了金融風險，也擠壓了對其他行業和小微企業的服務。將房地產金融政策作為房地產調控的重要手段，降低房地產金融化、泡沫化，是必要且重要的。不過，房地產金融政策調整應循序漸進，有計劃、分步驟地實施，盡量減少對市場的沖擊和影響。去年一段時間來，房地產金融方面存在部分“一刀切”做法，目前正在得到糾正，房地產市場融資和預期有所改善。正如郭樹清在發布會上所強調，不希望房地產市場調整得太劇烈，對經濟影響得太大，還是要平穩地轉換。

特別是，住房信貸政策既關系到房地產市場調控，又與普通百姓生活息息相關。應繼續實施差別化的住房信貸政策，合理把握信貸投放，優先滿足自住型和改善型購房需求，抑制投資性、投機性購房需求?？傊?，住房信貸應堅持“因城施策”“一城一策”，既滿足居民合理購房需求，又有助于防范風險、抑制泡沫。目前，在流動性較為充裕、資金成本下降、“資產荒”有所抬頭等情況下，商業銀行加大住房信貸投放的積極性較高，在部分城市住房貸款將重新成為銀行優質資產，市場競爭或將加劇。下一步，或將有更多的城市和金融機構對房地產金融政策特別是住房信貸政策進行調整，包括但不限于放寬貸款條件、降低首付比例、下調貸款利率等，居民住房消費的意愿也將得以提振。

更重要的是，要進一步探索房地產新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。金融機構要以此為契機，加快優化房地產金融業務結構，加大對住房租賃市場的支持和服務力度。如加強與地方政府溝通合作，支持開展保障性租賃住房開發建設，在住房租賃平臺交易撮合等環節提供創新的金融產品和服務；密切與房地產企業合作，通過簽訂租賃權轉讓協議等方式將待售房源變成長租房源，擴大住房租賃市場供給；開發額度和利率適中的租房貸款、租房分期等產品，為有需求的租客直接提供信貸支持。

作者董希淼系秦農金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員、中國電子銀行網專欄專家

責任編輯：王超