最近，無論是上海和北京，開發商100%自持物業，70年不許賣的地塊是越來越多，很明顯這就是要大力發展租房市場的信號，在北京也已經多次給出明確表示，鼓勵機構進入租賃市場，未來就是要用租賃市場緩解炒房的預期，讓住房確實回到居住屬性上來。

但是，很多人提出了明顯的質疑，說這是純扯淡，很明顯租房的痛點無法解決。那么我們就來具體看看，究竟能不能通過一個有效的C2B2C的租房市場解決租戶的痛點問題。

首先，戶口問題，最近任先生也提出來，租房最大的痛點就是不能上戶口，而買房還有可能上戶口，所以在極度稀缺的情況下，概率也很值錢。當然大城市的戶口意味著什么，大家都很清楚，那就是在這個城市的福利，但這有個邏輯問題，比較的樣本出問題了。你不能拿買房的跟租房的比上戶口的問題，因為買房本身就有很高的門檻。換句話說能夠讓你買房了，你就已經接近了城市戶口，所以我們比較的，應該是具備買房資格的人，他買房還是租房有什么不一樣？結果就很明顯了，買房，你的房子是自己的，當然可以辦理居住證，或者上戶口給子女教育，而如果租房，則不一定！如果你跟房東租房，那么你和房東就是排他關系，也就是說你的戶口上在這個房子里，他就沒法上了，你的子女通過這個房子上學，他的子女或者他親戚的子女就不能用了。所以他通常是不配合。這就是痛點。但如果我們引入開發商當房東，引入B端企業當房東，這個房子的管理服務問題，將得到極大的緩解。企業自己也不能上戶口，他也沒子女要上學，所以他跟你并不是競爭關系，而只是服務關系，幫你上戶口，解決子女教育，本就是他服務的內容，那么你找企業端租房，最后能不能上戶口，能不能辦居住證，只會跟你本人的資格有關。也就是說具備買房資格的人，或者已經積分落戶的人，又或者本地人，通過未來的租房市場建設，完全可以替代買房，所獲得房子背后的福利，當然如果您不具備買房資格，那么想通過租房獲得城市戶口待遇，這在北京上海這樣的特大城市肯定不可能，北京上海最重要的任務就是控制人口，甚至比降房價更重要，所以這么類比是完全不科學的。

其次，預期問題，所謂買房還貸款，跟付房租其實沒什么本質區別，現在同樣一套房子，買房還貸款的數量比房租應該能多出去3倍，也就是說如果你只花1萬塊錢就能租來的房子，你買房3成首付，月還款可能是3萬。而這樣的日子你要過30年。有人說了，不對啊，租房你是要漲房租的，未來的租房市場建設一個重點就是長租房，也就是在你租房的時候就給你約定好了，未來房租的遞增，以及3-10年的租期。那么我們不妨算下，2年房租增長10%，需要12次調租，才相當于房租的3倍，換句話說你租這套房24年后，租金才會跟還貸款的數量持平。而實際上從去年開始，北京上海的房租都是下降的，像青島，重慶，成都這些地方的房租更是便宜的很，至于三亞，?？谶@樣的旅游城市，房子多的根本租不出去。所以建立長租房，將租金增長固化下來，這完全可以改變大家的預期，我租一套房20年，還沒有貸款付出的利息多，顯然租房要劃算的多。20年后中國的人口結果將發生重大變化，人口將急速下降幾億，老齡化社會嚴重，到時候房子應該極度過剩。

第三，價差問題，很多人有個思想，再苦再難的還房貸，房子還是自己的，租房的話，錢都給房東了，自己最后什么都沒落下，這是典型的思維誤區，所謂落下什么，需要以現金或者現金等價物為衡量，你落下一套房子，如果這套房子不能變現了，那么他就一文不值。只不過是紙面財富。而你去交房租，按照現在的租售比，實際上是房東在補貼房客。否則他把房子賣了隨隨便便做點理財，能夠拿到每月3倍的房租，他的機會成本比收益高三倍，難道這還不是真愛嗎？當租房市場越來越規范，更多的開發商以及專業的中介公司進入這個市場之后，大家會越來越習慣于租房，而屆時房屋買賣將變得極其困難，特別是地理位置一般，樓齡長的房子，放不放開限購，估計都賣不掉了。　　

第四，稅費，房產稅不管怎么樣，都肯定是要出臺的，只是早2年和晚2年的問題，房東不要妄圖把房產稅轉嫁到租客身上，租客的負擔能力，是跟收入有關，而不跟房東的成本有關。按剛才我們算的房價租售比，房東已經是虧本在租房了，所以不是他不想漲房租，而是漲不動，你漲租，人家就不租了。除非全國的房東說好了，按照同一比率漲房租，不能出現一個叛徒，這是完全不可能的事情。OPEC就那么幾個國家搞個限產還搞不定，更何況是幾億房東同時協調了。　　

所以綜合來看，租房市場將在未來幾年取得巨大發展，人們的習慣將就此改變，當租房完全可以替代買房，付出的成本相差3-5倍，傻子才會買房呢。更何況現在的買房也就是40年的長租而已，因為中國的房子建筑結構都是按照50年設計的，40年之后基本就成了危房。所以房子折舊也就是30-40年，而用70年折舊是完全錯誤的。除非你買別墅，還得是獨棟別墅，以后很有可能給你土地產權，你可以整修翻蓋，但到時候這類房子的房產稅應該很貴。

責任編輯：王超