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            未來!租房能完全替代買房嗎?

            齊俊杰 來源:中國電子銀行網 2017-07-14 14:02:01 租房 齊俊杰
            齊俊杰     來源:中國電子銀行網     2017-07-14 14:02:01
            齊俊杰

            核心提示在北京也已經多次給出明確表示,鼓勵機構進入租賃市場,未來就是要用租賃市場緩解炒房的預期,讓住房確實回到居住屬性上來。

            最近,無論是上海和北京,開發商100%自持物業,70年不許賣的地塊是越來越多,很明顯這就是要大力發展租房市場的信號,在北京也已經多次給出明確表示,鼓勵機構進入租賃市場,未來就是要用租賃市場緩解炒房的預期,讓住房確實回到居住屬性上來。

            但是,很多人提出了明顯的質疑,說這是純扯淡,很明顯租房的痛點無法解決。那么我們就來具體看看,究竟能不能通過一個有效的C2B2C的租房市場解決租戶的痛點問題。

            首先,戶口問題,最近任先生也提出來,租房最大的痛點就是不能上戶口,而買房還有可能上戶口,所以在極度稀缺的情況下,概率也很值錢。當然大城市的戶口意味著什么,大家都很清楚,那就是在這個城市的福利,但這有個邏輯問題,比較的樣本出問題了。你不能拿買房的跟租房的比上戶口的問題,因為買房本身就有很高的門檻。換句話說能夠讓你買房了,你就已經接近了城市戶口,所以我們比較的,應該是具備買房資格的人,他買房還是租房有什么不一樣?結果就很明顯了,買房,你的房子是自己的,當然可以辦理居住證,或者上戶口給子女教育,而如果租房,則不一定!如果你跟房東租房,那么你和房東就是排他關系,也就是說你的戶口上在這個房子里,他就沒法上了,你的子女通過這個房子上學,他的子女或者他親戚的子女就不能用了。所以他通常是不配合。這就是痛點。但如果我們引入開發商當房東,引入B端企業當房東,這個房子的管理服務問題,將得到極大的緩解。企業自己也不能上戶口,他也沒子女要上學,所以他跟你并不是競爭關系,而只是服務關系,幫你上戶口,解決子女教育,本就是他服務的內容,那么你找企業端租房,最后能不能上戶口,能不能辦居住證,只會跟你本人的資格有關。也就是說具備買房資格的人,或者已經積分落戶的人,又或者本地人,通過未來的租房市場建設,完全可以替代買房,所獲得房子背后的福利,當然如果您不具備買房資格,那么想通過租房獲得城市戶口待遇,這在北京上海這樣的特大城市肯定不可能,北京上海最重要的任務就是控制人口,甚至比降房價更重要,所以這么類比是完全不科學的。

            其次,預期問題,所謂買房還貸款,跟付房租其實沒什么本質區別,現在同樣一套房子,買房還貸款的數量比房租應該能多出去3倍,也就是說如果你只花1萬塊錢就能租來的房子,你買房3成首付,月還款可能是3萬。而這樣的日子你要過30年。有人說了,不對啊,租房你是要漲房租的,未來的租房市場建設一個重點就是長租房,也就是在你租房的時候就給你約定好了,未來房租的遞增,以及3-10年的租期。那么我們不妨算下,2年房租增長10%,需要12次調租,才相當于房租的3倍,換句話說你租這套房24年后,租金才會跟還貸款的數量持平。而實際上從去年開始,北京上海的房租都是下降的,像青島,重慶,成都這些地方的房租更是便宜的很,至于三亞,??谶@樣的旅游城市,房子多的根本租不出去。所以建立長租房,將租金增長固化下來,這完全可以改變大家的預期,我租一套房20年,還沒有貸款付出的利息多,顯然租房要劃算的多。20年后中國的人口結果將發生重大變化,人口將急速下降幾億,老齡化社會嚴重,到時候房子應該極度過剩。

            第三,價差問題,很多人有個思想,再苦再難的還房貸,房子還是自己的,租房的話,錢都給房東了,自己最后什么都沒落下,這是典型的思維誤區,所謂落下什么,需要以現金或者現金等價物為衡量,你落下一套房子,如果這套房子不能變現了,那么他就一文不值。只不過是紙面財富。而你去交房租,按照現在的租售比,實際上是房東在補貼房客。否則他把房子賣了隨隨便便做點理財,能夠拿到每月3倍的房租,他的機會成本比收益高三倍,難道這還不是真愛嗎?當租房市場越來越規范,更多的開發商以及專業的中介公司進入這個市場之后,大家會越來越習慣于租房,而屆時房屋買賣將變得極其困難,特別是地理位置一般,樓齡長的房子,放不放開限購,估計都賣不掉了。  

            第四,稅費,房產稅不管怎么樣,都肯定是要出臺的,只是早2年和晚2年的問題,房東不要妄圖把房產稅轉嫁到租客身上,租客的負擔能力,是跟收入有關,而不跟房東的成本有關。按剛才我們算的房價租售比,房東已經是虧本在租房了,所以不是他不想漲房租,而是漲不動,你漲租,人家就不租了。除非全國的房東說好了,按照同一比率漲房租,不能出現一個叛徒,這是完全不可能的事情。OPEC就那么幾個國家搞個限產還搞不定,更何況是幾億房東同時協調了。  

            所以綜合來看,租房市場將在未來幾年取得巨大發展,人們的習慣將就此改變,當租房完全可以替代買房,付出的成本相差3-5倍,傻子才會買房呢。更何況現在的買房也就是40年的長租而已,因為中國的房子建筑結構都是按照50年設計的,40年之后基本就成了危房。所以房子折舊也就是30-40年,而用70年折舊是完全錯誤的。除非你買別墅,還得是獨棟別墅,以后很有可能給你土地產權,你可以整修翻蓋,但到時候這類房子的房產稅應該很貴。

            責任編輯:王超

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