最近，各地關于商業貸款轉公積金貸款的新政不斷，成為給購房者減負的又一金融工具。

目前出臺新政的城市主要包括河南洛陽、云南普洱、廣西防城港、陜西漢中等三四線城市。不過據記者了解，目前各地新政執行的條件有所不同，有的需要先還后貸，有的則嘗試免除居民自籌墊款環節，具體落地進展也有所不同。

多位業內人士對記者表示，當前環境下加大對商轉公的支持可以降低購房者成本，促進合理需求的恢復，但因為限制條件較多、額度有限，短期“商轉公”惠及的人群或有限，對提振市場需求的直接效果亦有限。

對于銀行來說，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，因為商轉公意味著房貸利息減少，短期內配合意愿偏弱。不過上海金融與發展實驗室主任曾剛認為，從長期有利于提振樓市的角度看，對銀行并非不是好事。

“商轉公”并非新鮮事物

今年以來各地樓市新政不斷，其中圍繞房貸展開的惠民政策直接關系人們的錢袋子，“商轉公”也是其中之一。

據中指研究院不完全統計，今年以來已經有接近20個城市推行“商轉公”政策，以此減輕購房者還貸壓力。尤其自9月以來，云南普洱、河南洛陽、廣西防城港、陜西漢中等多個城市密集發布了“商轉公”新政。

其中在9月14日，普洱市住房公積金管理中心發布《關于開辦商業銀行住房貸款轉公積金貸款業務的通知》，稱將在市內實行個人商業性住房貸款轉住房公積金的業務；9月21日，洛陽市和防城港市住房公積金管理中心分別圍繞“商轉公”的管理辦法發布征求意見稿；9月24日，“漢中發布”官宣漢中市已于當月5日重啟“商轉公”業務，有效期2年。

所謂“商轉公”，即商業性個人住房貸款轉公積金貸款，因為商貸與公積金貸款的利率差異較大，二者之間的轉換無疑可以降低購房者的還款壓力。從各地新政的描述也可以看出，支持“商轉公”的目標較為一致——提振居民消費信心和樓市需求。

在曾剛看來，在當前樓市持續低迷和消費觀念日趨保守的背景下，用低成本的公積金貸款代替商業貸款，在降低購房者還款壓力后可以更好地促進房地產市場的合理需求。

不過“商轉公”其實并非新鮮事物。招聯金融首席研究員董希淼對記者表示，各地關于商業個人住房貸款轉公積金貸款的做法一直有，只不過不同城市的支持力度不同。

以廣西防城港為例，有建設銀行當地房貸部門工作人員對記者表示，該行此前就有商貸轉公積金貸款的業務通道，不過往往是根據當地公積金額度等情況“開2～3個月就關了”，今年以來則一直保持開通。

漢中市則在2014年到2017年已經實行過“商轉公”貸款業務，后期由于房地產市場調整、資金使用率較高等因素，暫時停止了此項業務。

居民能省多少錢？

盡管今年以來5年期以上LPR（貸款市場報價利率）已經累計下調了35個基點，加上央行對新增首套房房貸最低利率下調20個基點，當前國內首套房的商業貸款利率最低已經降至4.1%。

但相比之下，房貸依然較經營貸等其他貸款品種屬于“高成本”貸款，尤其對于幾年前購房的居民來說，掛鉤LPR需要一年調整一次，還存在等待周期。加上存款利率下行、理財收益不佳等因素影響，提前還貸甚至試圖用低成本的經營貸“置換”房貸的現象更加明顯。

這一背景下，轉換為成本更低的公積金貸款的確不失為一個兩全其美的選擇。目前，國內5年期以上首套房公積金貸款利率為3.25%，相比4.1%的商貸首套最低利率依然存在較大利差空間。

以洛陽為例，該市在今年5月初剛剛調整個人、夫妻雙方、青年人才公積金住房貸款額度至55萬元、65萬元、65萬元。按照目前執行的首套房最低利率4.1%、貸款55萬元、30年期，對于剛買房后進行轉換的居民，可以節省利息6萬元左右。

這一效果在當前尚未執行最低商貸利率的城市或更為明顯。以漢中市為例，該市住房公積金管理中心政策法規科科長焦本祿在前述“漢中發布”文章中表示，當前當地商貸利率一般是4.5%左右，而公積金貸款現執行5年內首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%，二套房上浮10%的優惠政策。

陳文靜認為，該政策主要針對存量房居民，尤其過去幾年購房貸款利率相對較高，部分城市首套房貸利率高于5%，“商轉公”之后，房貸利率明顯下調，可以明顯減弱購房者的還貸負擔。不過，“商轉公”業務需要取得房產證后辦理，對于近兩年在房貸利率較高時購房的居民，可能暫時不能滿足辦理條件。

限制條件或讓效果打折

測算結果雖然誘人，但執行層面還受到多方面條件限制。

以洛陽市新發布的“商轉公”征求意見稿為例，申請“商轉公”還要滿足以下條件：

第一，主體是該市符合公積金貸款條件的職工（借款人或配偶），其商貸尚未還清且已經拿到房產證，房屋未進行其他抵押事項；第二，借款人要自籌資金還清全部商貸；第三，業務開展需要視市公積金額度而定，即個貸率連續三個月低于85%（含）時可開展，連續三個月高于95%（含）時暫停；第四，貸款額度按照該市現行計算方式計算且不得超出商貸剩余本金，商貸已還款期限與“商轉公”貸款期限之和不得超過30年（二手房20年）。

此外，綜合各地新規，“商轉公”僅限于純商業貸款轉公積金貸款，之前辦理組合貸（商業+公積金）的購房者無法辦理“商轉公”業務。

不過相比之下，防城港、漢中等地“誠意”更足，針對“商轉公”需要居民墊資還清商貸的難題開出“口子”。以漢中市為例，該市在全省首先采用了順位抵押模式，即在維持原商業個人住房貸款抵押登記不變的情況下，通過辦理公積金貸款第二順位抵押權的方式，實現了不需借款人自籌資金結清原商貸，即可直接發放公積金貸款到原貸款銀行賬戶，以此來沖抵原貸款余額。

（圖源：漢中發布）

防城港市相關征求意見稿的核心內容與漢中市的做法類似，即通過免自籌實現“商轉公”，不過申請主體需要在當地繳存公積金滿2年及以上，“商轉公”額度最高不得超過原商貸余額且不超過規定的商轉公貸款限額40萬元，貸款差額部分仍需要個人自行結清。

陳文靜認為，考慮到各種限制條件，短期“商轉公”惠及的人群可能有限，對提振市場需求的直接效果也因此會“打折扣”。董希淼也表示，“商轉公”的確有助于激發部分居民新的住房消費需求，但效果可能有限。

會有更多城市跟進嗎？

從落地情況來看，目前各地“商轉公”的執行進度也各有不同，多地尚處于征求意見階段。以廣西防城港為例，建設銀行在當地某支行工作人員表示，目前相關文件還沒有正式出來，因此辦理“商轉公”繼續按照“先還后貸”的方式進行。

董希淼認為，考慮到各方面限制因素，“商轉公”可能很難作為“因城施策”的工具大范圍應用，其中除了對居民減負作用有限，還涉及到銀行的配合和執行意愿。

陳文靜也表示，“先還后貸”模式會直接導致銀行利息減少，而“商轉公”本身也存在較大利差，目前看來銀行對這一政策的配合意愿可能相對偏弱。

對于接下來的因城施策方向，更多業內人士傾向于繼續深化“四限”政策的改革。董希淼認為，結合8月24日國務院常務會議強調的“允許地方‘一城一策’運用信貸”，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”等政策要求，應繼續加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施，適當放開一二線城市郊區的限購政策，三四線城市還可以探索推出三套房貸優惠政策等。

陳文靜也表示，預計接下來各地因城施策力度會繼續加大，不排除短期內更多城市跟進“商轉公”業務，但主要方向可能還是從優化限購、“認房認貸”等方面跟進，此外二手房“帶押過戶”有利于暢通二手房交易鏈條，短期可能會有更多城市跟進調整。

責任編輯：王超