前幾天公布的統計局數據顯示，我們的樓市在5月份出現了環比下跌，當然這主要是1-2線城市，3-4線城市的樓市可能由于資金的溢出效應還在漲的熱火朝天。于是有人在問了，這波樓市調控能持續多久，房價能不能跌回來，能跌多深呢？
前一個問題比較好回答，而后兩個問題基本上只能看市場情緒而定?；旧犀F在無法論證。所以我們目前只能關注，這波樓市調整的周期。那么樓市調整，是政策調控引發，所以關注調整周期，主要依據就是這么幾個方面。
首先，看加息周期，我們之所以努力的金融去杠桿，就是為了降低明年加息之后所帶來的市場風險。美聯儲今年已經加息兩次，年底還會加息，屆時中美利率基本持平，明年開始我們大概率是跟隨美聯儲而加息，之前美聯儲的官員給了一個預期，那就是2019年底前，把聯邦基準利率加到3%，換句話說，也就意味著今年明年和后年各有3次加息，現在這個時點之后，美聯儲還要加息7次，而央行可能會跟隨加息6次。在加息周期結束之前，也就是在2019年底前，樓市調控難言放松。這一波調控周期之長，力度之大，可能是之前從未見過的。
其次，看金融去杠桿，從美國次貸危機來看，他們是從2004年開始加息，主動金融去杠桿，清理影子銀行的資產。但在去杠桿初期信用資產不但沒有萎縮，仍然在加速膨脹，房價依然再漲，最后商業銀行違約和不良貸款雙升，直到激進的雷曼兄弟倒下，才引發了金融危機。但也正是因為金融的快速去杠桿，金融迅速出清，才讓美國避免將泡沫膨脹的更大。泡沫破裂后，雖然美國經歷了陣痛，但卻能率先復蘇，并掀起了科技的浪潮。所以，美國政府也不愿意房價跌，格林斯潘一直試圖通過加息擠泡沫，把金融危機扼殺在搖籃里。但結果卻正是因為格林斯潘連續兩年的加息，刺破了次貸危機的泡沫，結果卻又反轉，塞翁失馬焉知非福。也正是在次貸之后，蘋果谷歌亞馬遜Facebook特斯拉這樣的公司脫穎而出。所以，從這個角度看，一般政策調控2年才會有明顯的擠泡沫效果。如果從2016年10月開始計算，那么到2018年底之前。政策的力度都不會減弱。
第三，看歷史，中國歷次的樓市調控期，比如96-97年，比如2006年，比如2013年，三次調控的時間基本不會少于18個月。而樓市的調整期也不會少于18個月，如果從5月份的環比拐點開始計算，那么也指向了2018年底的時間點。也即是說未來的一年半時間，大家看到的應該是樓市不斷冷卻，逐漸下跌的情況。
第四，看教訓，這里面主要有兩個教訓，外部的教訓是日本，日本當年也出現了美國一樣的情況，但日本人就畏手畏腳，不敢讓金融機構倒閉，還讓他們互相交叉持股。這就導致日本樓市的泡沫反反復復，然后無比糾結，社會資本還是集中在泡沫產業中，沒有壯士斷腕的勇氣，結果就拖累了整個經濟調入泥潭。最后就發現，政策調控的空間越來越小，政策一松就本幣貶值，政策一緊馬上經濟就低迷。直到現在日本還在通縮之中跳不出來。內部的教訓，我們也不少，前幾次的調控都是剛到一半就鳴金收兵，結果迎來的不是樓市回歸正常，而是報復性上漲。最后就讓整個社會陷入了塔西佗陷阱。狼來了喊了3次狼都沒來，現在你說什么人家都不信了。所以這就形成了無法磨滅的強烈預期，買房子不會賠，政府不會讓房價跌。這其實不全怪老百姓，主要也是我們前幾次調控，都沒有取得效果，不讓房價跌一次，不讓炒房人賠一次，是不會起到教育意義的。所以，這次政策調控的力度比以往更大，態度更加堅決，調控期應該會比以往更長。
綜合來看，無論是內部外部，主觀被動，我們的這次樓市調控期，應該至少是2-3年，政策效果至少維持到2019年，而現在只是效果剛剛開始顯現。一線城市剛剛滯漲而已。未來6個月，大家會看到三四線滯漲，未來一年會看到，三四線率先暴跌，未來兩年看到一二線明顯下跌的情況。房價回到2015年底的起點并非沒有可能。
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