昨天（5月14日），河北傳來重要消息，對已擁有2套及以上住房的當地居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。也就是說，連河北這個房子庫存嚴重的地方，現在也開始玩限購了。

之前有人說，現在樓市都是因城施策，而土地財政和地方的收入有很大的關系，所以地方政府不會玩真的，樓市調控都是走走過場，但顯然并非如此，今年以來，房地產調控政策出臺的次數之多、力度之大，超過了以往。

截至目前，全國已有超過55個城市發布了各種調控政策160多次。其中，北京作為全國樓市調控的急先鋒，從3月17日至今，一個多月的時間就出臺了十多項政策。而現在北京樓市成交已經萎縮，跟我們之前說的價穩量跌基本吻合。而一些特殊的房子，比如過道學區房，比如商住房，更是造成了一片哀嚎。炒房人手里的房子，基本全都砸在手里了。

至于說，為什么這幾個月房地產投資明顯提升，大開發商依然拿地熱情不減。主要也跟因城施策有關，大家可以看下，大開發商基本上都已經回收一線城市了，而在一線城市今年主動增加土地供給，也成為了因城施策的主要方式方法之一，比如進入2017年以來，北京供地節奏不斷加快，而且相當數量都是以自住房為代表的保障房、政策房用地。據統計，2017年4月，北京涉及居住類用地成交11宗，較3月多出9宗，這一成交量是2015年12月以來的單月最高值。此前16個月里，北京單月的宅地成交數量從未超過5宗。所以，房地產開發投資增加，顯然是因為地方政府主導造成的，是地方上主動調節供給的結果。讓你多拿地，多開發，用來扭轉市場預期用的。所以這本來就是因城施策的功勞，而不是阻力。不然呢？開發商都不開發，房地產投資活動下降，2年以后豈不是供求矛盾更加激化，房價肯定又會迎來新的暴漲。而政府多供地，開發商多開發，樓市多增加供給，本來就是我們追求的因城施策的調控效果。

所以理性來看，這次樓市調控，除了房產稅還沒有出臺，能夠用到的招，基本全用了。而調控的效果也已經最大程度的體現，很多朋友都說，自己所在的什么天津，江蘇，甚至北京周邊的一些地方，賣房已經基本不可能，房價掛低2成，看房者也寥寥無幾。地方上的行政限購限賣已經成功的打擊了炒房團的短期熱情，而增加土地供給會調控遠期預期，為將來的限購退出，做好準備。

但這里面還是要多說一句，現在大家看到拿地的基本都是大開發商了，小開發商已經在收縮戰線，說明資金鏈已經發生了變化，未來也必然是行業整合的時間點。所以大開發商會用資金優勢進行行業的兼并重組，從而形成抵御金融風險的鐵索連船。而土地供給也有學問，今年已經明確規定，開發商必須自有資金拿地，說白了要把銀行給換出來。這就為以后的兼并重組，甚至直接破產打下伏筆。開發商都是自己的錢，所以他們也會評估市場，本能的就會選擇市場流動性相對大的地方去投資，而不像之前，錢都是銀行的信托的他們無所謂，有地就搶，三四線明顯過剩了，依舊拿很多土地回來。

現在這種東西正在逆轉，大家更傾向于到流動性更強的一二線去拿地，這就從市場上調節了供需矛盾，而銀行也把鍋成功的甩了出去。之所以我們去年喊口號去庫存，主要是因為手上太多的開發貸，得找人接盤，否則容易爆發金融風險。而之前很長時間都是一去庫存，樓市就漲，一限購就一地庫存，然后為了金融安全還得去庫存。這次我們中斷了這個鏈條，開發商已經成了接盤俠，所以這次如果再造成庫存，最倒霉的應該就是開發商。那沒辦法，該整合整合，該被別人吞并就被吞并，甚至破產，也跟銀行沒半毛錢關系了。

而銀行一手清理開發貸，一手清理個人住房貸款，根據北京統計，一套房的貸款已經占據了8成以上，二套房能不批就不批了，也就是除了基本的住房保障，連換房需求都已經不支持了。這已經將損失降到了最低。

所以，因城施策再配合金融手段，絕對是這次樓市調控的亮點，一方面先限制需求，打擊炒作，爭取時間，另一方面用這個時間增加重點城市的供給，為未來房價的預期做好鋪墊。某著名開發商不是說，未來房價看土地供給嗎？今年土地供給顯然大幅增加，起碼回到了高峰水平，而且土地利用效率也更高了。再加上未來的宏觀利率處于加息周期，以及還有房產稅這個大雷沒出，所以怎么想，樓市也已經發生了內在的拐點。只是大家想看到的外在價格拐點，還得再等一等。需要讓子彈再飛一會。

責任編輯：王超