一說到眾籌，顧名思義，即向眾人籌集資金。近幾年伴隨著互聯網金融的熱潮逐漸被大眾所知悉并受到追捧。眾籌進入一個全新發展時期的標志性事件是2008年Indiegogo，特別是2009年KickStarter這兩家產品型眾籌平臺相繼上線。從那以后，世界各地的眾籌平臺大量涌現，眾籌規模也飛速增長。美國眾籌咨詢公司Mssolution發布的“2015 Crowdfunding Industry Report”數據顯示，2015年全球眾籌行業融資額較14年幾乎翻了一倍，快速成長到344億美元。目前，眾籌模式多種多樣，在廣義上可以分為四種類型：捐贈型、獎勵回饋型、股權型和債權型。其中，債權型眾籌就是P2P借貸。以上幾種模式小編在此文不再贅述，而是把目光聚焦在2012年美國出現的房產眾籌這一細分子行業上。

　　房產眾籌平臺的出現顛覆了人們關于不動產投資的傳統理念，通過線上平臺直接將待融資的地產項目與成百上千的投資者聯系在一起，降低了投資門檻，實現了徹底的去中介化，使得不動產投資變得更“親民”、更“透明”、也更高效。

　　融資工具上，房產眾籌平臺的融資工具多樣化，包括股權（優先股、合資股權）和債權（優先債務貸款、夾層資本融資以及次級債）以及它們的組合形式等。大多數平臺視項目情況允許籌款方選用不同的融資工具，部分平臺開始發行房地產投資信托（REITs），來促進投融資需求的對接。

　　相比于美國傳統房地產金融產品，房地產眾籌這種線上投融資平臺的優勢如下:

　　1、降低了中小投資者在商業地產的投資門檻和費率

　　非上市房地產投資基金（non-listed REIT）過年五年的發展蘊藏著巨大的增長潛力。但是該類投資前端費用為每個投資的15%~20%，散戶投資者想在房地產投資分一杯羹的話可謂十分困難。房產眾籌平臺的出現將使得成本降低。

　　2、為中小商業地產市場提供了多樣化的資金來源

　　傳統的機構貸款服務商很難滲透到小型商業地產。相比于銀行貸款和私募股權基金等，房地產眾籌平臺的出現為中小商業地產市場提供了多元化的資金來源。

　　3、美國未來房地產市場資金需求將不斷增加，房產眾籌平臺為市場發展提供了有力支持

　　根據美國聯邦存款保險公司報告顯示，商用和住宅項目貸款最近有恢復跡象，而即將到期的商業地產貸款越來越多，需要更多新的資金來源。再融資需求將驅使更多業主們尋求重新資本化或直接出售資產，這意味著新的投資機會。

　　表1：美國三大房地產眾籌平臺比較

案例1：發行eREIT的房地產眾籌平臺

　　成立于2012年，是一個商業地產眾籌平臺，也是最早將“眾籌”概念引入不動產投資領域的公司之一，獲投規模為4,010萬美元。該平臺最低投資門檻為1000美元，面向合格投資人和非合格投資人，其中非合格投資人的此類投資不得超過其年收入或總資產的10%。上線初期，Fundrise通過發行“項目收益票據”（Project Payment Dependent Notes）進行募資。Fundrise在2015年下半年已經停發“項目收益票據”，轉為發行eREIT。Fundrise eREIT實質上是通過互聯網發行的非上市REITs（房地產投資信托基金）。

　　相比于項目收益票據用房產作擔?；蛘叩盅?，Fundrise eREIT最大區別在于Fundrise自建了以房產為基礎資產的投資組合，對多個資產進行了結構化設計。Fundrise已經發行了兩只eREIT產品：Income eREIT和Growth eREIT。遵照JOBS法案Regulation A+法案，Fundrise 房地產投資信托基金發行規模最高可達5000萬美元，每股面值10美元，投資門檻最低100股，按季付股息。其中，Income eREIT主要投資于價值穩定或增值階段的多種投資組合，由優先債權和優先股權構成，而Growth eREIT，構建了一個的波動性更大，收益率也更高的投資組合，以合營企業股權為主。

圖1：Fundrise房地產投資信托基金結構

　　案例2：僅面向合格投資人的房地產眾籌平臺

　　RealtyShares

　　RealtyShares

　　是一家位于美國舊金山的線上房地產眾籌平臺，為房地產投資公司和投資者搭建了便捷的投融資渠道。RealtyShares以商業地產和住宅地產為投資標的，僅面向合格投資者，最低投資金額為5,000美元。截至2016年5月，RealtyShares共完成超過330單交易，每單交易平均融資23萬美元，涉及超過2,000個房地產；平臺總交易額超過2億美元；提交項目申請的籌資人數超過1,200位；平臺吸引超過20,000合格投資人；通過117個投資項目，投資人獲得2,758.05萬美元收益。RealtyShares成立以來獲得6輪投資，累計融資額達6,570萬美元。

　　平臺上的投資者都必須是合格投資者。30天的冷卻期可以讓投資人加深對項目的了解再做決定，保護投資者利益。和Fundrise相比，RealtyShares一個很大特點是，投資者可以自己選擇投資的單個房產，而且不用和這些房產的管理打交道。投資方式也比較多樣化，從房產類型來看，分為住宅地產和商業地產交易；從投資產品來看，有債權型的收益支持票據，股權型的優先級股份等等。

圖2：借款方收益支持票據項目結構（Borrower Payment Dependent Notes）

　　案例3：發行單一房產投資項目和REIT的房地產眾籌平臺

　　Realty Mogul

　　成立于2013年3月，獲投規模已達4505萬美元。Realty Mogul專注于為房地產項目公司提供額度為100萬至500萬美元的融資（涵蓋夾層貸款過橋貸款，和合資企業股權、優先股），平臺上的投資者可以對單個房產項目進行投資，也可以投資于房地產投資信托基金（MogulREIT）。目前，單個房產項目的投資僅對合格投資者開放。MogulREIT是一種新的模式，于2016年8月推出了第一期，募集總規模5000萬美元（根據JOBS法案Regulation A+發行），投資門檻為2500美元，對非合格投資者開放。投資者可以瀏覽所有經審查的商業房地產投資機會，確定意向后在線投資，通過用戶界面對投資進展進行實時追蹤。

　　目前，平臺擁有來自美國50個州8萬多名合格投資者，累計為350處產權項目融資2.2億美金，這也是首個超過2億里程碑的房地產投資的平臺。

圖3：RealtyMogul 項目投資類型

圖4：MogulREIT 基金結構

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責任編輯：Rachel