● 場景1：

記者：聽說房貸近段時間暫緩發放了？

農行北京中關村支行工作人員：不是啊。這又不是年末，你說是沒有額度放不出來，現在不應該啊，各家銀行都在放貸啊。

● 場景2：

記者：二手房房貸暫緩發放？

北京銀行通州一支行個貸人員：沒有這事呀。只是有點緊，不太好辦。

問：怎么講呢？

答：就是新的政策要求限制房地產方面的貸款數額，所以現在比較緊。

● 場景3：

記者：二手房貸款下不來？

北京農商行通州某支行個貸部：我們額度充足，可以做貸款。

近日，建行深圳分行首套房貸款利率上調15BP、二套房貸款利率上調35BP，背景是“為貫徹落實‘房住不炒’，促進深圳市房地產市場平穩健康發展，支持居民合理購房需求?！?/p>

這一行為再次引發圍觀，大家關心其他地區、其他銀行接下來是否紛紛效仿，猜測房地產市場還會出現哪些變化。

今年以來，關于房貸，市場上常有山雨欲來風滿樓的氣息，此時此刻，各銀行房貸審批和發放究竟有哪些變化？房貸工作人員又有怎樣的說法？對此，《每日經濟新聞》記者連日來走訪了北京地區多家銀行網點，向業務人員了解最新情況。

實地走訪銀行網點 每經記者 張壽林 攝

政策多維度收緊房地產資金流，穩房價用力正酣

去年下半年以來，政策顯示出收緊房地產市場發展的決心，先是提出“三道紅線”要求。2020年8月，人民銀行、住建部召開房企座談會，約談12家房企，傳達設立房企融資“三道紅線”：房企剔除預收款后，資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比小于1。政策從企業財務杠桿上劃定界限，限制其激進融資。

除了從房企一端作出限制外，政策進一步從銀行端約束房貸。2020年末，央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起實施。

這一通知將房地產貸款集中度管理劃為5檔。第一檔，中資大型銀行房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%；第二檔，中資中型銀行房地產貸款占比上限為27.5%，個人住房貸款占比上限為20%；第三檔，中資小型銀行和非縣域農合機構房地產貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為17.5%；第四檔、第五檔的銀行，相應上限更低。這從房貸總量上對房產予以約束。至此，房地產市場已在多個環節設立關卡限制資金流入。

對于這一套組合拳，政策層也透露了背景考慮。2020年底，中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清的署名文章《完善現代金融監管體系》提到，上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業?？梢哉f，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀?！?。

在此情形下，各城市頻出招數，強力落實“房住不炒”的定位。今年2月，深圳建立二手住房成交參考價格發布機制，由深圳市地產和建設發展研究中心定期發布。此外，各地集中開展經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查，將于5月31日前完成排查工作。

總體來看，穩房價目前用力正酣。

部分銀行額度充足，正常貸款也正常還款

每日經濟新聞記者在北京地區走訪中了解到，部分銀行房貸額度今年較之以前偏于緊張。北京農商行一網點大堂經理告訴記者，目前二手房批下來的額度不太高?！耙驗楝F在房貸要求比較嚴。一般首套比較好一些，二套不太好批，能貸下來，額度也比較小?！?/p>

持類似看法的還有北京銀行一支行個貸經理，他向記者表示，二手房房貸暫停倒是沒有，只是額度有些緊張，不太好辦理。換句話說，就是房貸申請需要排隊。至于排隊時間，他表示，“這個說不準，取決于別人還貸多不多?！?/p>

關于房貸額度緊張一說，北京銀行另一位支行負責人向記者表示，目前確實有這樣的趨勢，主要是增量和增速上，二者均受到限制。

不過，北京農商行的個貸經理卻持不同看法?！拔覀冾~度很充足，可以做貸款?！彼f，如果資料齊全，審批一般5個工作日，審批后便是過戶，期間還涉及交首付，過戶之后將房產證送至銀行，銀行辦理抵押，一般三個工作日之后便可放款?！斑@就是銀行所需要的時間”，他說。

數據來源：國家統計局

不過，對于部分受訪的大中型銀行，不存在額度緊張的問題。

建設銀行東四支行工作人員表示，房貸申請、放款都正常?！叭绻枪e金貸款的話，差不多兩個月左右，和以前差不多。如果是商貸的話，差不多兩到三個星期左右，（與之前）沒有什么區別?！彼€稱并未感受到額度緊張，“都正常，客戶也并沒有減少?！?/p>

針對貸款發放是否放緩的問題，農行中關村支行信貸部人士表示，“政策是管得嚴，這是屬于客戶經理前期調查的要求，但是在放款上沒有什么問題?！敝劣谫J款需要排隊，該人士的回應是：排隊是肯定的，因為審批需要時間。不是說，您報上來了就會馬上辦，因為前面壓了很多，都在排著。這是審批流程的問題。

不過他也糾正，這和之前差不多，不是說近期才如此?！懊總€環節，對我們要求都是有時限的，比如說第一個環節，時限給你兩天，就不可能超過三天、四天。超過三天，不用你催，我們上端就催我們了?！?/p>

工行個貸部門工作人員也表示，并不存在房貸暫停申請或者暫停發放的事情?！罢l說不能申請，正常??？正常辦理、正常批，正常辦貸款，也正常還款?！?/p>

在民生銀行北京分行信貸人士看來，只要材料合規，就不存在會否申請不到的問題，并沒有收到通知要求暫緩發放。

類似的回答也來自郵儲銀行消費貸款人士，對方表示并未聽說暫緩發放房貸的事情。

相對于廣州、深圳上調利率，北京地區房貸利率仍按兵不動。記者走訪了解到的情況是，銀行人士一致表示，北京地區首套房利率5.2%，二套房利率5.7%，各家銀行統一這一水平，今年以來一直未變。

“您拿不到基礎利率，北京市房貸政策要求，也不允許給您基礎利率，是有上浮的。這個上浮，不是我們一家上浮，所有的銀行都上浮?！鞭r業銀行信貸人士說，統一都是首套在基礎利率4.65%基礎上調升55個點，二套上浮105個點。

工行信貸人士進一步解釋，有的人征信或者一些條件不夠，只會上浮得更多，不會比這少?！按蟛糠侄际?.2%或者5.7%。如果征信或其它哪方面稍有問題的話，只會比這高?！彼f。

同一城市，房價上漲壓力與去庫存壓力并存

今年以來，北京地區以更大力度調控房價。4月中旬，北京市在義務教育入學文件中首次提出“以多校劃片為主”，并規定“多年一學位”鎖定房產交易周期，客觀上為學區房降溫。

而在3月末，北京地區發布的本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，對項目首次引入了房屋銷售價格引導機制。官方說法為：未來上市房價作為重要政策工具之一，由過去預售環節引導前置到土地出讓環節，按照區域土地級別，結合區域近三年在售新建商品住房價格綜合測算區域房價，研究每一地塊房屋銷售價格指導意見，并在公告期對外告知，開發企業在土地競買環節將提交房屋銷售的價格承諾。

業內人士分析，此舉通過穩地價、穩房價，進一步實現穩預期，預期北京未來較長時間內房價仍然穩定在一個合理區間內。

根據國家統計局公布的2021年3月份數據，北京房價指數同比上漲3.6個百分點，環比上漲0.2個百分點。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組長，緯房研究院首席專家鄒琳華分析，2021年第一季度，一二線城市房價漲速要顯著快于三四線城市。在一線和熱點二線城市房價相對較快上漲同時，還有一些二三四線城市仍在下跌。

他還指出，熱點城市的房價上漲，往往以重點學區的上漲為先導。由于城市內部的房價分化，對城市房價的漲跌已比前更難以判定。以北京為例，2021年3月海淀同比上漲11%，而副中心的通州還同比下跌0.7%，呈現冷熱不勻的局面。

鄒林華團隊根據大數據房價同比監測，結合相關統計數據分析認為，一線城市中，深圳上漲最快，上海房價上漲較快，廣州緊隨其后，北京穩中有升。一線城市尚未全面快速上漲。

未來房價走勢又將如何？鄒林華上個月預測，如果相對寬松的貨幣環境不發生逆轉，一線和熱點二線城市的房價上漲可能還將持續一段時間，并可能會擴散到更多的二線城市。漲得最早最快的城市，房價漲勢可能會被調控政策強力遏制，但其它一二線城市房價仍可能上漲。

不過他補充說，在當前經濟環境下，全球經濟未完全從疫情中走出，經濟增長的不確定性較大，房價結構性上漲演變成全面上漲的可能性還較小。

此外，由于住房市場分化嚴重，即使同一個城市，房價上漲的壓力與去庫存的壓力也會同時存在。

責任編輯：王超