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　　根據央行公布的數據顯示，截止到2018年底，全國住房貸款余額達到25.75萬億，按照目前5千多萬有住房貸款的房子來算，每套房的平均貸款額超過50萬。即使如此，我們購房者還是樂于貸款，原因在于一是資金實力不夠；二是貨幣貶值壓力。有專家指出，住房按揭貸款是一個普通人一生中能夠從銀行貸出來的最大筆資金，可以說是福利，建議最大限度地利用好。

　　事實上，住房按揭貸款操作是一項比較專業的知識，對于外行人來講，由于我們不懂里面的門門道道，在房貸申請時以及房貸償還過程中，不少人也吃過不少虧。銀行一線員工透露：做這8件事都是在白送錢，甚至連“房奴”的資格都失去了，下面我們一起來看看：

　　1.在房貸申請之前，妥善處置借款人的收入和征信

　　收入，是銀行審核和發放房貸的最重要參考依據，是對你還款能力作出評測。一般情況下，銀行要求你的收入不能低于月度還款額的兩倍，比如你申請每月房貸還款額是5000元，那么借款人的收入不能低于10000元，這主要是確保你有能力支付房貸。當然，如果本人收入達不到銀行審核要求，也可以將你的配偶或者父母納入共同借款人，從而獲得貸款資格。

　　征信，是申請房貸必選項。除少部分銀行外，大都對個人逾期還款作了次數限制，不能超過3次。個人征信是否有問題，借款人可以到人行網上征信系統或者市內人行征信大廳查詢。有一種情況，如果你在近3個月內辦下來信用卡或者貸款，說明你的征信沒有問題。如果我們發現自己的征信有問題，需要聯系到所在銀行消除，避免房貸審核被卡住。

　　2.每月留足到賬時間，以免產生逾期還款記錄

　　在買房辦理住房按揭貸款時，我們會跟銀行簽訂一個還款協議，協議中明確約定了借款人的還款時間，這個時間不是打款時間，而是到賬時間。在現實中，出現還款逾期往往是因為銀行系統問題，跨行之間也存在結算滯后問題，你當天打款不一定當天到賬，如果銀行在規定時間內沒扣到款，你就出現逾期違約一次。對于我們借款人來說，沒必要心疼兩三天資金利息，正確的做法是在每月還款截止時間至少提前兩天打款。如果真出現了非本人意愿到賬情況，應及時與銀行對接人聯系說明情況，千萬不要置之不理。

　　3.不要隨意動用個人公積金賬戶上的錢

　　公積金貸款由于利率低，特別受到職工家庭的喜歡，目前公積金貸款利率僅3.25%，相對于商業貸款百分之5點幾、六點幾，簡直不要太劃算，只是苦于額度有限，如果你不使用公積金貸款，等于是在白送銀行錢。在現實中，我們很多人由于工作的原因，賬戶累計了一大筆錢，擔心貶值，就希望把款子取出來用在“刀刃上”。本身做法沒有錯，但這里要提醒一點，如果你有購房打算，并且希望使用公積金貸款，那么你就不要隨意動用公積金賬戶上的錢，因為不少城市在審核公積金逐月還貸時，會要求公積金賬戶上有12個月繳存額度，否則就批不下來。

　　4.拒絕任何形式的斷供

　　還房貸是一個持久戰，在此過程中，誰也不能確保家庭不發生點什么事，或者突發狀況，經濟上的壓力必然會影響到房貸還款。這里要提醒一點的是，無論發生什么情況，盡力不要產生斷供。原因很簡單，征信系統聯網是大勢所趨，在今后的社會上，良好的信用是立身之本。遇到短期的困難，盡量通過家庭朋友解決。如，部分城市允許提取直系親屬公積金解決還貸的燃眉之急。如果所有的法子都用過了還是不行，建議與貸款銀行溝通，爭取協商延期還款時間問題，千萬別不管。

　　5.不建議提前還貸的3種情況

　　從貨幣趨勢和本息構成因素考慮，3種情況不建議提前還款：一是等額本息，還款時間已經超過整個還款周期的1/2，因為剩下的后半程主要是本金還款，前半程利息大部分已經還掉；二是等額本金，因為還款額和利息均是前高后低，還款時間已超過1/3就沒必要提前還；三是已享受到不錯的利息折扣，比如在樓市處于買方市場時，往往有各種利率優惠政策，如果我們提前還貸，那么再買房，眼下是享受不到這個優惠的，相當于白送銀行錢。

　　6.注意銀行利率變化，及時打足扣款金額

　　我們的房貸利率不是一成不變，它會隨著央行對商業銀行利率的調整而變化，那么就產生了月供金額的變化。對于我們處在還貸期的購房者來說，如果央行調整基準利率，房貸利率在次年的1月1日也會跟隨調整，有按揭房貸的群體應關注這個窗口期，如果是利率調高，我們的月供款也會相應提高，此時我們要足額打款，以防止出現扣款不足而產生違約。

　　7.按揭房貸20年還是30年需因情況而定

　　不少人在糾結房貸是20年好，還是30年好？這個真沒有統一答案，主要還是要根據個人的經濟狀況來定。舉個例子，按照現在全國平均房貸利率算，商貸100萬，貸款20年相比貸款30年利息總額少約33萬，兩者之間的月度還款金額分別為5300和6500，針對這個例子，一般來說，按照收入高于還款額2倍原則，如果家庭月收入低于1.5萬，建議采用30年期貸款的家庭經濟風險較小，如果收入高過1.5萬，則可以選擇20年期。如果我們有超過房貸利率的資金增值渠道，選擇長時間的房貸期更為適宜。

　　8.結清所有房貸后，需及時解除房屋抵押

　　還完所有房貸后，借款人憑身份證和解壓手續到個貸相關部門領取《解押通知單》以及《房屋他項權證》，最后帶著上述材料到產權交易中心辦理房子解壓手續。銀行人士也提醒我們，這是還完房貸的最后一步工作，需要及時辦理，否則會影響到這套房產未來正常上市交易。最后，恭祝您脫離“房奴”生涯。

責任編輯：方杰