買房貸款的時候，銀行對首套房和二套房的首付、利率有區分，二套房的首付、利率成本要更高，有朋友問融360說房君，這首套房和二套房的認定標準是什么呀？常說的“認房又認貸”、“認房不認貸”、“認貸不認房”分別是什么意思？

　　認房又認貸：意思是既要調查借款人在當地房屋登記系統中有無房產，又調查銀行征信系統有無住房貸款記錄，只要其中一個有記錄，都不能算首套房。

　　比如北京：名下有一套房產或者有住房貸款記錄，無論貸款是否還清，再買房都算二套房。

　　認房不認貸：只調查借款人在當地房屋登記系統中有無房產，不看貸款記錄。

　　認貸不認房：只調查借款人在銀行征信系統有無住房貸款記錄，不看名下是否有房。

　　在這三種說法中，就屬“認房又認貸”最嚴格，因為要同時審查借款人的住房和貸款情況，在限購政策收緊的大背景下，很多城市都執行的是“認房又認貸”的政策。

　　而且，首套房、二套房的認定，是以家庭為單位的，也就是說已婚、有子女的情況，都會影響到房屋套數的認定。接下來，在認房又認貸的政策下，融360說房君為大家舉例說明。

　　1、婚前一方貸款買房，婚后以另一方名義申請貸款買房

　　案例：小明婚前自己貸款買了一套商品房，后來遇到了小紅，兩人登記結婚，雙方的戶口還是分開的，婚后想以小紅的名義再買一套房，銀行判定該套房為二套房。

　　正如之前所說，無論是收入、征信、還是首套房、二套房認定，都是以家庭為單位的，銀行在審批貸款的時候，會要求借款人提供戶口本，已婚的要提供結婚證，離婚的要提供離婚證+離婚協議書或法院判決書，婚前一方貸款買房，婚后以另一方名義申請貸款買房的話，會被算作二套房。

　　小明和小紅雖然戶口不在一起，但是已經在民政局登記注冊，屬于法律上的夫妻關系，即便小紅名下沒有住房，銀行在審查的時候也會看小明名下的住房和貸款情況，既有住房又有貸款記錄，再買房肯定算二套房了。

　　2、婚后雙方共同貸款買房，離婚后以一方名義申請貸款買房

　　案例：小明和小紅結婚后，一起貸款買了第一套房子，為了規避限購政策，兩人商量離婚，將房子歸到小紅名下，再以小明的名義申請貸款買房。

　　上面是典型的假離婚買房的套路，早些年，有人的確通過這種方式躲避了限購政策，不過，自從去年限購限貸政策收緊后，很多城市針對假離婚買房出臺了限制措施，比如北京，規定對于離婚一年內的房貸申請人，再買房仍然按照二套房政策執行；再比如成都，規定夫妻離婚后，任一家庭成員兩年內購買商品住房或二手住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算，想通過假離婚買房是行不通了。

　　3、之前貸款買房，現在賣掉舊房貸款買新房

　　案例：小明和小紅婚后一起貸款買了第一套房，后來生了寶寶，老人過來幫忙帶孩子，原來的小房子住不下了，打算賣掉第一套房，換個大點的房子，這個時候換房申請房貸仍然算二套房。

　　很多早些年買房的家庭，由于家庭成員的增加，有了換房的打算，以前認房不認貸的時候，只要還清貸款，賣掉第一套房，再買房仍然算首套房，但是執行“認房又認貸”以后，這樣操作，還是被算作二套房。

　　4、父母名下有住房，以未成年子女名義申請貸款買房

　　案例：小明和小紅名下有一套住房，他們打算以兒子小小明的名義再買房。

　　要知道，未成年子女和父母屬于一個家庭，銀行會審查未成年子女名下的住房情況，以未成年子女名義買房，也會查父母名下的住房、貸款情況，他們這樣操作，依然會被算作二套房。

　　為了堵住父母借子女名、或者子女借父母名買房的缺口，有些城市專門出臺了政策，比如成都，規定父母投靠成年子女入戶的，不能作為單獨家庭購房，也就是說，父母跟成年子女在一個戶口本上，屬于一個家庭，所有家庭成員同時受限購政策影響。

　　這樣看來，不管是賣掉房子、還是還清了貸款、亦或是假離婚買房，在“認房又認貸”的限制下，都很難再享受首套房的政策，而且，隨著市場的不斷沉淀，未來可能會有更多的城市，針對假離婚、借名買房等躲避限購的手段，出臺更為細分、嚴厲的政策。因此，建議大家買房之前，一定要了解清楚當地的限購政策，做好應對準備。

責任編輯：曉麗