核心內容：北京、上海兩大一線城市目前低于9折的住房貸款優惠利率已全面絕跡，已有商業銀行將低于95折的房貸優惠利率審批權全部收歸分行層面，想要拿到9折優惠利率更難了。二線個別城市有銀行年后微微上調首套房貸利率，例如青島、大連、珠海等地的部分銀行利率優惠由85折上調至9折。種種跡象表明，2017年的樓市金融環境或將不再寬松。

　　春節過后，房地產市場逐漸回暖。記者從wind統計數據發現，北京、上海、廣州、深圳、杭州等十大城市的商品房成交量節后明顯開始反彈，2月7日當天，十大城市成交套數達1632套，雖與年前3000套以上的單日成交高位仍有差距，但總體漸回歸常態。

　　1月信貸數據即將出爐，坊間聲音不一，不乏創新高的猜測，也有增速可控的理性預期。面對日益明晰的房貸收緊信號，政策的調控影響對房市、消費者和銀行逐漸顯露。

　　“最近一個月身邊朋友少有人買房了，部分樓盤最近一兩個月確實不漲了，甚至還有下跌。但小區陸陸續續還是有不少看房的，房子依然是討論的熱點話題?！北本┠酬P注房市的居民表示。

　　記者從北京多個房地產中介經理人處獲悉，年前起房價已經趨于平穩，年后房價依然維持穩定水平，每天咨詢買房的消費者和實際成交數并不少?！胺績r趨于平穩并不意味著會跌，有需求現在是買房的好時機?！蹦车禺a中介表示。

　　總額限制利率微調

　　從近期出現的房貸政策的具體調整上看，記者從多家銀行得到的反饋表明，收緊已是既定趨勢。

　　此前傳聞近期央行對主要銀行進行窗口指導，要求不同程度地收縮信貸投放規模，貸款項目需提前報備。中部某股份行信貸業務人士表示，年初央行主要就貸款規模對總行專門下達了指導，指導方向還涉及去金融杠桿、穩定房產泡沫、防系統性風險等要素。

　　某國有行分行信貸業務人士表示，貸款項目需報備是2016年底就有了，目前分行層面1月和目前發放的貸款都是此前儲備項目超出的額度，1月下旬接到窗口指導的相關通知進一步收緊。但從新發貸款量看，今年分行新增貸款已經比去年同期增加40%。目前分行層面還是努力增存款，積極放貸款，因為總行層面的控制主要是控制存貸比，換言之多吸收存款就能多放出貸款。

　　但也有部分中小銀行和外資行表示并沒有接到央行的窗口指導意見，審批流程也暫時沒有變化。某外資行信貸業務人士表示，按揭政策的縮緊是一致的，近期首付比例及利率根據貸款或擔保比例會在所屬地政策的基礎上小幅上調。

　　記者還獲悉，個別城市有銀行年后微微上調首套房貸利率，例如青島、大連、珠海等地的部分銀行利率優惠由85折上調至9折。某業內人士表示，2017年總體的房貸優惠力度較2016年將會進一步縮小。

　　融360房貸分析師郝俊丞表示，接下來房貸政策的變化主要操作的方向還是提升房貸利率或是提高首付比例。但目前的情況看一線城市的首付比例已經不低，且在春節假期之后，不少樓市銷量下跌，對于首付比例調整的可能性較小，提升房貸利率還是大概率事件。

　　招商證券宏觀分析師閆玲表示，央行已經進行房地產總量上的調控，再加之目前對房地產的貸款資質審核更加嚴格，整體的銷售量減少，很難再出現整體信貸的爆發性增長。

　　調控政策反應將滯后出現

　　“房貸是一定會收緊的，房價是一定會穩住的?！?中國人民大學國際貨幣研究所（IMI）研究員曲強在接受記者采訪時表示。

　　曲強認為，從政策解讀上看，中央堅持“走鋼絲”的政策，北上深的房價必須凍結在現有房價水平周圍，不能漲，也不能跌?！暗珒鼋Y價格水平不是一個市場常見政策，市場自身有一套機制，所以政策出臺后相關的市場反應還需要時間考證。

　　但曲強也表示，雖然對1月數據關注頗多，但1月的信貸數據對預判全年和近期的調控政策效果參考價值并不大。因為正常貸款審批流程和年前刻意控制貸款發放的原因，1月份的信貸數據反映的是11、12月的信貸需求。

　　而真正調控政策后的市場反應，曲強認為應主要關注3月及以后的數據，一方面給市場消化信號和銀行政策調整的時間；另一方面，部分企業的財年是從3月份開始。中小企業主和相對富裕的企業人群依然是購房主力人群，處理完上一財年賬務后是否進行買房投資可以反映市場意向。

　　閆玲也表示，受銀行自己投放節奏的影響，1月信貸數據處高位是正?，F象，對全年參考價值不大，但中長期貸款占比仍值得關注。

　　某股份行信貸人士分析表示，在房貸必然收緊情況下，銀行下一步貸款投向主要方向將是PPP和政府授信，此外金融創新、金融服務、相關中間業務等也大有可為。

　　該人士還表示，城市化發展進程中，購房的剛需和換房的存量業務依然存在，銀行房貸依然有利潤來源，但相對此前房貸的巨大利潤，銀行的盈利必然有瘦身，但對銀行而言這不一定是個壞事。

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　　北京、上海兩地目前低于9折住房貸款優惠利率已絕跡

　　調控之下的2017年房地產行業，資金環境收緊之勢已顯端倪。記者最新了解到，近日已有滬上中小商業銀行為緩解住房貸款余額壓力，要求支行鼓勵房貸客戶提前還款，甚至對提前還款違約金給予減免優惠。此外，北京、上海這兩大一線城市目前低于9折的住房貸款優惠利率已全面絕跡，已有商業銀行將低于95折的房貸優惠利率審批權全部收歸分行層面，想要拿到9折優惠利率更難了。種種跡象表明，2017年的樓市金融環境或將不再寬松。

　　房貸余額承壓利率悄然收緊

　　據記者了解，目前上海某中小商業銀行為了緩解房貸余額壓力，曾在1月底發出一份《關于月末緊急壓降房貸余額的通知》，要求各支行、營業部盡快梳理現有住房貸款提前還款需求，對于已申請房貸提前還款以及前期有意向辦理提前還款的客戶，要求支行積極主動聯系客戶，盡快完成還款操作，并對部分提前還款客戶給予免收違約金的優惠政策，引導客戶利用閑置資金進行部分提前還款。

　　“雖然這種鼓勵房貸客戶提前還款的舉措還只是個別銀行階段性的窗口指導行為，但中小銀行住房貸款額度偏緊卻是普遍現象?！鄙虾Ｖ性禺a市場分析師盧文曦告訴記者，滬上房貸業務量較大的四大國有銀行目前還沒出現這種情況，但多家中小商業銀行都反映房貸余額趨緊，且僅僅表現在住宅類房產的房屋貸款上，商業類房產并不受影響。從京滬兩地大型房產中介機構反映的情況看，目前銀行住房貸款的放款節奏也普遍放慢。

　　不僅是房貸余額偏緊，商業銀行也正悄然收緊住房貸款優惠利率。北京專門從事個人房產金融服務的專業機構“偉嘉安捷”市場部人士告訴記者，從今年元旦開始，北京各家銀行便逐漸將首套房的利率全面調整為9折，85折、88折優惠利率基本絕跡。而滬上銀行住房貸款優惠利率收得更緊，有業內人士向記者反映，已有滬上商業銀行將低于95折的住房貸款優惠利率審批權收歸分行，要求各支行將手頭即將要辦理按揭的貸款客戶信息及貸款金額上報分行報備審批，分行審批通過的仍可執行最低9折的優惠利率，而分行一級擁有的審批權限房貸最低只能做到95折優惠利率。

　　“今年和去年不一樣，去年各家銀行都把重點放在房貸上，而現在房貸已經開始嚴控，房貸放款額要同比下降，所以銀行不少資金投向了基建項目?！蹦彻煞葜沏y行上海分行人士表示。

　　樓市資金鏈將穩步趨緊

　　“偉嘉安捷”統計數據顯示，春節期間北京房貸市場交易量持續走低，同比去年下跌10%左右。這一方面是受到節假日影響，樓市成交量縮水造成貸款需求的短期下滑；另一方面是除去部分“改善”型置業人群外，不少剛性購房人群在目前信貸收緊的影響下選擇暫時觀望，對潛在貸款需求造成一定影響。

　　事實上，春節后的第一個工作日，央行全面上調了公開市場逆回購利率和SLF利率。雖然此次調整并非針對房地產市場，但銀行放貸資金成本面臨短期內升高，對商業銀行的信貸投放能力來說影響十分直接，必將對業務比重占比較大的房貸造成影響，進而影響房地產市場。此外，伴隨著商業銀行資金成本的增加，原有針對房地產按揭貸款的各種優惠利率也將逐漸收緊甚至絕跡。

　　中原地產盧文曦認為，按照歷年經驗，一般年初銀行貸款額度普遍比較寬松，而今年開局就保持較緊格局，中小商業銀行貸款余額緊張。從一系列舉措可以看出，今年樓市資金鏈必將較去年偏緊，使用資金成本或將提高，在“去杠桿”背景下，樓市交易過程或面臨壓力。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，伴隨著融資成本的上升，2017年整個金融環境和貨幣政策都將是收緊的節奏。目前樓市尚處在資金鏈收緊和市場降溫的初期，對于大型開發商來說，由于去年市場火爆、資金大量回籠，目前手中余糧尚多金融環境的趨緊并不會對其造成太大影響，甚至還將成為大型房企并購的上好契機。但這些影響的層層疊加或將在今年下半年開始顯現，如果未來資金成本繼續上升，市場中資金還會否向房地產流動存疑，屆時開發商或將感受到資金壓力。

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責任編輯：王超