作者：摩根大通中國首席經濟學家 朱海斌

國家統計局發布5月份70個城市住房價格指數。與上月相比，43個城市新房價格下跌（4月份為48個城市），7個城市持平，20個城市上漲。由此得出，5月份有61.4%的城市價格環比上漲，略低于4月份的68.6%（如下表）。根據我們的計算，5月份全國住房價格平均環比上漲0.1%，也是自2014年5月以來首次月度環比上漲。

與一年前相比，5月份69個城市房價下跌，與4月份持平。一線城市的表現遠好于其他城市。5月份深圳新房價格環比大漲6.7%，同比上漲7.7%。漲幅緊隨其后的是上海、北京和廣州，新房價格分別較一個月前上漲 2.6%、1.4%和1.4%。在其他城市，新房價格似乎已經趨于穩定，環比價格變化在-0.6%到0.7%之間。根據我們的計算，5月份全國住房價格平均同比下跌6.3%，較4月份6.6%的跌幅略有緩解。

國家統計局的數據與私營房地產數據提供商搜房網公布的房價數據是一致的。搜房網的數據顯示，5月份，全國住房價格自2014年5月以來首次扭轉跌勢，環比上漲0.4%（未經季調）。與去年同期相比，全國住房價格同比下降了3.7%（較4月份4.5%的同比跌幅已經有所緩解）。在搜房網調查覆蓋的100個城市中，5月份有52個城市房價環比下跌（4月份是60個城市）。深圳房價漲幅居首，環比上漲2.7%（未經季調），緊隨其后的是上海（未經季調環比上漲2.3%）。

國家統計局早前發布的數據顯示，自3月下旬住房政策放寬之后，住房市場交易活動已經有所回升。住房銷售面積自2013年12月以來持續萎縮，但4月份卻錄得7.7%的同比漲幅，5月份更同比大漲16.4%。5月份售房金額同比回升30.4%，較4月份 16.0%的同比漲幅進一步改善。

不過，市場存在三大分化，必須予以關注。

第一個是住房交易和投資活動之間的分化。盡管房產交易強勁復蘇，但5月份新房開工面積同比卻下降12.2%。相比之下，4月份同比降幅則為16.6%。交易形勢的好轉有助于加快去庫存的進程，但房地產開發商對于新項目開工建設仍持謹慎態度。這其中有兩方面的含義。首先，強勁的交易形勢和房價止跌企穩，將改善房地產開發商的資金回籠情況。再加上購地速度放緩和一些股權籌資發行，房地產行業相關的金融風險會有所降低。另一方面，新房開工面積乏力，意味著房地產投資增長還將繼續減速。房地產市場的調整仍將拖累經濟增長，盡管影響程度已經有所減輕。

第二個是大城市和小城市之間的分化。而且這種分化體現在房價、房產交易以及土地出讓收入等三個方面。在一線城市，房價復蘇和房產交易的勢頭更為強勁，土地出讓收入仍然保持平穩。相比之下，小城市的房產交易復蘇勢頭卻更加微弱，房價走勢也有漲有跌。更重要的是，由于小城市的超量供地似乎需要更長時間才能消化，因此土地出讓收入的下跌幅度也更加巨大（見下圖），對小城市的地方政府財政也造成了更大的壓力。城市之間財政條件的不平衡，將是正在進行的財政改革所需解決的問題之一。

第三個是住宅房地產和商業房地產兩大市場的分化。我們重申對于商業房地產市場的謹慎觀點。與住宅房地產市場相比，商業地產同樣面臨著供大于求的問題（一線城市除外）。在商業環境呈現結構性減速和不斷變化的背景下（例如，網購的迅猛增長將減少對大型商場和百貨商店的需求），我們對于商業房地產市場的需求前景更為謹慎。商業地產開發商的融資模式也顯得更為脆弱（與住房市場的“預售”制度相比）。最后，商業房地產市場的政策寬松空間也更為有限。

資料來源：國家統計局

資料來源：國家統計局，摩根大通

資料來源：國家統計局、搜房網和摩根大通

資料來源：國家統計局，摩根大通

資料來源：Wind

資料來源：Wind

文章系作者投稿，文中內容不代表就職單位和中國電子銀行網觀點和立場。

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