昨天（2月22日），有消息說，北京公布了2017年建設用地供應計劃，供應總量為3900公頃，比去年減少200公頃。特別是住宅用地計劃供應610公頃，相對于去年的1200公頃，減少了差不多一半。于是，市場一片驚呼，這是還要保房價，土地供應減少，勢必會誘發房價的上漲。

其實，我們算算，住宅610公頃，就相當于610萬平方米，這其中3分之一蓋房，3分之二配套，也就意味著200萬平方米的房子會被建成，每套100平米計算，如果保質保量完成好也是20000套房子，夠6萬人居住了。如果放在以往肯定是不夠的，因為每年會有幾十萬的新增人口，而實際上從2016年起，北京常住人口將進入下降模式，一年人口將減少50萬左右。所以問題有答案了，北京住宅建設用地減少，最主要的目的還是為了跟控制人口相配套。

以房控人一直是我們的固有思路，房子建的多了，房子便宜了就會吸引更多的外來人口入京，于是我們一直覺得只要房價足夠高，外來人口買不起房，他就不來了。結果事與愿違，外來人口到北京的第一站都是租房的，而且很可能會租上幾年，而房租又是市場平均收入決定的，所以這就造成了房價漲的很高，但并沒有限制住外來人口，而房租卻始終漲不動，房租平均年漲幅只有5-8%，跟人均收入的漲幅基本吻合。因為對于外來人口來說，他能吃苦，你漲房租他就不租了，寧可住到郊區去。所以最后房租跟房價間的差距越來越大，北京的租售比從7%，一路下滑到了不到2%。雖然以房控人的效果并不明顯，但我們卻不敢絲毫放松，一直在擔心，如果北京城區面積繼續擴大，到時候可能會吸引來更多的人口，那么對于控人戰略是相當不利的。所以這個風險不能冒。足以見得，這次北京疏解人口的任務是多么的緊迫，很可能是個死命令，不成功則成仁。

北京土地供給減少，這是看空房價的人最不愿意見到的局面，但其實根本就在預期之中，因為2013年之后，北京的土地供給，每年都是減少的。有人問了，那么北京房價會怎么樣，這里面必須分開討論，其實去年開始北京已經進入了存量房時代，也就是二手房的交易量超過了一手房，所以土地供給減少可能會帶來二手房的預期看漲，賣房的人吃到了定心丸，二手房的價格會更加堅挺。而事實上在房價限貸和限購的政策影響下，新房價格基本不會再上升，因為在北京政府的工作報告里，就承諾了北京房價環比不上升，注意這是新房，新房不漲價，二手房未必不漲價！二手房是沒法用價格指導，所以在中介的助推下，二手房可能還會上漲，用上漲來刺激購房人的神經，激發他們心底里的恐懼。最后達到成交的目的。但還是受制于限購和限貸的政策，所以可能2017年的二手房市場仍然是有價無市，價格堅挺，但成交量會一路下滑，資金杠桿的炒樓者會備受煎熬。

綜合來看，依然維持那個判斷，地方政府依然愛著房價，現在雖然不敢說漲，但防止房價暴跌的動力依然十足，所以是一個明顯的糾結期，一方面要按住價格，一方面要托住價格，而按價格則需要降低交易量，托價格則必須發動群眾調動預期，這樣的糾結局面依然會持續，地方期待中央態度的松動，更期待整個經濟局勢的變化。而這種博弈的僵持局面會持續幾年，直到外力打破。要么是美聯儲縮表，帶動全球緊縮，要么是房地產稅推出，徹底改變地方收入來源，所以，也正因為此，我早就說，盡管我看空房價，但中國的房價漲了這么久，也并不是馬上就能跌的，沒個3-5年，這個預期轉變不過來。而現在限貸也好，限購也罷，看似是為了遏制房價上漲，其實更是為了防止暴跌，冰封成交量，沒有人往外拋售，怎么可能會跌。要真想跌，其實最好的辦法就是增加土地供給，參考香港董建華的8萬5建屋計劃，所以，任何速勝論都是不正確的。當然亡國論就更不可取了，房地產永遠漲，這就更是跟永動機，或者長生不老一樣的荒謬了，任何煉丹吃藥的皇帝，最后都反而早早的升天了。

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