8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監管總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。而8月25日，住建部、央行、金融監管總局已經公布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》?？傮w而言，上述文件對住房信貸政策調整力度較大，部分措施超過市場預期。住房信貸政策加快調整優化，將提振房地產市場的努力方向從供給側轉向需求側，重在于更好地滿足居民剛性和改善性住房消費需求，同時希望通過減輕居民房貸支出來穩住和擴大消費及投資。

房地產是我國支柱產業，房地產市場關聯很多上下游行業，其良性循環對宏觀經濟恢復和發展具有重要意義。但是2022年以來，我國房地產市場走勢疲軟，居民住房消費信心和意愿較弱，商品房交易量和交易金額明顯下降。由此可見，我國房地產市場供求關系已經發生重大變化。因此，適應新形勢和新挑戰，適時調整優化房地產金融政策，在當前具有重要性和緊迫性。

去年以來，金融管理部門對首套個人住房貸款政策進行了較多調整。而近期，金融管理部門及時回應市場呼聲，進一步優化住房信貸政策，引導住房貸款實際首付比例和利率下行，有助于減輕居民住房消費負擔，穩住和擴大居民消費與投資；有助于更好地滿足居民剛性和改善性住房消費需求，提振居民住房消費的意愿和能力；有助于改善居民對房地產市場的信心和預期，促進房地產市場平穩健康發展。

首套住房貸款實施“認房不認貸”，主要是為了滿足改善性住房需求。受惠于“認房不認貸”措施的場景主要是，居民出售名下住房、結清貸款之后換購新的住房，可以執行首套房貸的首付比例、利率，即“賣一買一”群體是最大受惠者。同時，居民在本地無房而在異地有房，也可以按照首套房貸標準來申請房貸。此外，財政部等三部門明確居民換房退稅優惠政策延續至2025年。由于首套房貸首付比例、利率顯著低于二套房貸，疊加退稅優惠，這將有助于降低居民住房消費負擔，進一步提振居民住房消費意愿?！罢J房不認貸”的要求之一是“家庭成員在當地名下無成套住房的”，各地在實施過程中，應明確“當地”的具體范圍。一般而言，“當地”應以地級市和直轄市為范圍，但需明確如是否包括郊縣，以便于實際執行。

降低存量首套房貸利率市場呼聲最高，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地產市場健康平穩發展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規“轉貸”行為，為銀行留住優質的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。據有關測算，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅大約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超過5000元，可以顯著降低住房消費負擔，進而有助于增加居民消費和投資能力。

從方式看，此次存量首套房貸利率調整主要有兩種。第一種是“以新換舊”，由銀行根據借款人申請，新發放貸款置換存量首套房貸。這種方式需要重新簽訂借款合同，重新約定貸款額度（一般是存量房貸未償還的金額）、貸款利率（一般是當時當地首套房貸利率的下限）。第二種是“協商變更”，借款人可向銀行申請變更存量房貸利率。這種方式相對簡單，雙方協商一致后變更原合同約定的利率條款就可以。但不管是哪種方式，借款人都是向承貸金融機構即辦理存量房貸的銀行提出申請，目前不能更換銀行，即不支持“跨行轉按揭”。

需要提醒的是，存量首套房貸利率調整是金融管理部門和銀行一起給借款人發放的“大禮包”，借款人可以直接找銀行溝通協商，不需要通過其他中介機構辦理。9月25日前，銀行進行修訂合同、調整系統等準備工作，并將明確辦理流程和申請材料。9月25日之后，借款人可以向銀行提出調整存量首套房貸利率的申請。在借款人與銀行協商一致、借款合同變更之前，還貸仍然按照原合同約定來辦理。預計最快從10月份開始，存量首套房貸利率可以實質性下調。

此次調整，將存量房貸利率調整的對象明確為首套房貸，表明利率調整仍然堅持“房住不炒”原則，主要是為了降低剛性和改善性購房者的利息支出。調整后的存量房貸利率，應不低于當時所在城市首套房貸利率政策下限，主要是為了維護政策的公平性和權威性。首套房貸利率全國性的下限在不同時期有所變化：2019年10月至2022年5月為貸款市場報價利率（LPR），2022年5月至今為LPR-20個基點。但對2019年10月之前的首套房貸利率下限，應進一步明確。

《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》的變化主要是兩個方面：一是統一全國商業性房貸最低首付比例政策下限，即首套和二套房貸首付比例下限分別為20%、30%。此前，不同地區房貸首付比較復雜，部分地區二套房貸首付比例最高達80%。降低首付比例，有助于適當降低居民住房消費門檻，提高居民住房消費能力。二是將二套房貸利率政策下限從同期限LPR+60個基點，調整為不低于同期限LPR+20個基點。過去一段時間，住房信貸政策調整集中在滿足居民剛性住房消費需求。而降低二套房貸利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費需求，降低改善性購房者的利息支出。當然，無論是首付比例還是利率下限，文件調整的都是全國性政策下限。各地可按照因城施策原則，在全國性下限的基礎上自行確定本地區的首付比例和利率下限。從目前情況看，預計全國多數地方不會另行加碼，將直接執行全國性下限。

上述政策調整對居民部門、房地產市場和宏觀經濟都將產生積極作用。對銀行而言，上述政策對利潤和息差有一定影響但影響不大。銀行可通過下調存款利率、壓降負債成本以及拓展多元化收入，來對沖政策變化帶來的不利因素。在政策實施一段時間后，可根據市場情況適時調整房地產金融政策，對限購、限貸、限售措施進行再優化，如取消過于嚴苛的限購措施、調整存量二套房貸利率等，切實降低居民住房消費負擔，繼續從需求側發力激發住房消費需求，更好地推動房地產市場平穩健康發展，促進宏觀經濟運行持續好轉。

（董希淼系招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員、中國電子銀行網專欄專家）

責任編輯：王超