昨天，一篇萬字文流出，是原重慶市長，現任全國人大財經委副主任委員的黃奇帆先生，在復旦大學的演講。黃先生給了房地產精準把脈，并指出了十大受損和五大對策?？芍^是字字精準。那么到底黃先生講了什么，其實最精彩的重中之重就是下面幾點。

首先，人地矛盾！這是房地產的核心，直指我們之前的問題，為了保護耕地，控制土地指標，這個沒問題，問題在于人為的錯配土地。領導覺得要控制一線城市，發展二三線城市，甚至搞西部開發，所以看似土地投放不少，結果全投放到了三四線和西部。而真正人口增長的一二線，卻因為領導的主觀意愿而沒有得到有效土地供給，最后人沒控制住，土地還給少了。那怎么辦呢？地方上沒地怎么建設蓋房，就得去拆遷，拆遷的標準是按照周邊房價補償的，周邊房價1萬，你拆遷就得給人家1萬多，那么你的土地成本就上來了。即使算上容積率，你也得賣出2萬才有的賺。而下次這個周邊的某地方再拆遷，就按照這個新的小區的2萬計算了。所以就造成了，面粉價格高，面包價格就更高，面包價格高反而逼著面粉漲價。地方上拆遷成本水漲船高，所以樓面價也就越來越高。這點其實我們之前在講你為什么買不起房的時候，已經講過了。

其次，房地產綁架經濟，黃先生提出六分之一理論，一個城市的GDP如果有1000億，這個城市搞房地產投資，最好在GDP的1/6以內，就是150億。而實際上我們5大城市房地產投資占GDP的60%，這不是六分之一，已經是三分之二了。相當于一個人用三分之二的錢去租房，是不是日子就快過不下去了。房地產占GDP的7%，但卻占據了27%的資金量。去年更是奇葩，銀行貸款的十之七八都去了房地產，這就是實實在在的綁架。而地方上也越來越依賴房地產，地方稅10萬億，4萬億是房地產，還有4萬土地出讓金。離開房地產地方政府會斷糧，所以就形成了天然的保護傘。

第三，租賃市場不健全，沒有機制保護，城市福利也不向租賃市場開放，房價收入比奇高，黃先生用高的離譜來形容，說明完全脫離了群眾購買力。然后城市之間嚴重不平衡，一邊是供不應求，一邊是產能過剩，一邊海水一邊火焰，這讓整體的樓市調控左右為難。兩邊打臉。

第四，過度金融化擾亂了市場秩序，土地也沒有嚴格執行囤地的處罰規定，甚至開發商囤地比政府還多了。

綜合這一切，基本還原了我們市場的問題所在，病根搞清楚了，其實看病就容易多了。而黃先生也是難得的一個，既有理論基礎，又有成功經驗的城市管理者，他說的話，提供的理論基礎要比只看書不實踐的大學教授，經濟學家，甚至某些著名開發商們，可信的多。

我們看看他針對房地產市場的五大對策，其實基本上我們都很熟悉。

首先，土地爬行，什么意思，就是別聽地方領導說，你的城市會有多少人，而是用眼睛看，城市已經有多少人，然后動態調整，拿土地匹配人口。比如之前，北京說我要控制在1500萬人，但實際上很快就突破2000萬人了，你國土部按照1500萬人供地，肯定是不夠用的。而土地爬行盯住，就是我動態調整，馬上給出這500萬人的土地出來，大約500平方公里?？刂剖袌鲱A期。至于有沒有地，肯定是有的，北京上海也是有地的。在五環外還有很多土地可用，完全可以動態調整，土地隨人口而流動，人口多的地方減少耕地，多供住宅，人口減少的地方，少供地，多加耕地。不要用領導的意愿去供地，而是要看人口變化來供地。

其次，法律約束，例如工業用地不能太慷慨，要衡量產值，平均是1平方公里要搞200億，而不能到處蓋園區，結果根本沒人去用。另外，要嚴格限制樓面價，不要超過當期房價的三分之一，一定要適可而止，你可以給開發商一些周邊的不好位置的土地補償，不要把核心位置的地價搞得太離譜。在金融上更要守住底線，任何開發商拿地必須自有資金，在重慶黃先生就給了死命令，必須控制借錢買地。目前這個政策也已經全國推廣，這就是要把地價、開發商和M2做切割。至于老百姓一套房首付20-30%可以，二套就要50-60%，三套房以上全部全款，你不要限制。他愿意炒風險全是他的，跟別人無關就行。黃先生還特別提到了收入證明造假的危害極大，這個必須管住。估計銀行部門已經開始清查，之前虛假收入證明的很可能會被清算。

第三，稅收，黃先生很明確，那些說房地產稅對炒房沒作用，要么是弱智，要么是閉著眼睛說瞎話。房地產稅的作用，一是能改變炒房的預期，增加持有成本，二也能解綁地方和房地產之間的綁架關系。他還特意舉例，在美國、中國臺灣、馬尼拉有個稅收，不管哪一類土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的稅，增值100%,收50%的稅，增值200%以上收60%的稅。

第四，發展租賃市場，要大力發展公租房，共有產權房。老百姓可以住，但不能炒，賣的時候只能平價賣給政府。這種房子所有福利都有，也基本有產權，沒人會轟你出去，只是不享受溢價。所以這就把這部分房子強制回到了居住屬性。開發商現在1：9的融資結構，很難做產權持有出租，他們除了賣房根本就沒有其他出路。除非回到1:3的融資結構，否則這種自持物業的事，真心不能指著開發商。根本不科學

第五，推行重慶的地票制度，這才是這些年重慶房價低的絕招，土地足夠用。耕地也不減少。農民還有收益，能進城。具體流程就是，鼓勵農民復墾土地，然后有關部門驗收，給你地票，到交易所賣給開發商，開發商買到這個指標，把錢給了農民，就可以去拿地了。復墾農地肯定比拆遷便宜多了。而且還能調動農民的積極性。還切實保護了耕地，農民產生了收益，這就為進一步的城市化做了保證。最后的結果就是，重慶千萬人口，沒怎么用國家指標，就住的很寬松了。房價一直不高。炒房團都繞著走。

可以說，黃先生這個思路是相當清晰地，既指出要害，又給出解決方案，從現在我們正常來看，法律約束已經啟動，開發商自有資金，以及銀行清理開發貸和住房按揭也已經開始，租賃市場也在全速推進，但土地爬行盯住這個還沒有明確，房地產稅也還在研究之中，至于地票制度，我相信已經成熟了，希望早日全國推進，切實的改變樓市奇葩的現狀，給中國經濟贏得未來。

責任編輯：王超