《財經》記者近日從多位業內人士處獲悉，北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業務，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業信貸業務的審批流程。

　　《財經》記者試圖向更多銀行求證是否也暫停了租房貸，截至發稿未能得到官方回復。

　　最近三周，圍繞房租上漲的討論讓此前不廣為人知的租房貸業務浮出水面，諸多媒體認為，租房貸被住房租賃企業不當使用，是房租高漲的重要推手。

　　8月20日，杭州長租公寓鼎家資金鏈斷裂、宣布破產，主要原因就是利用租房貸高杠桿擴張，后續運營能力又跟不上。這一事件涉及400萬資金缺口，6家網貸平臺，4000戶租客。

　　來自啟信寶的數據顯示，自2017年年底至今，有八家長租公寓“陣亡”，其中資金鏈斷裂的有五家?！?8集團2018一季度住房租賃市場報告》顯示，截至2018年3月，全國范圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間。雖然從數據對比上看，長租公寓爆倉的并不多，但是如果利用租金貸高扛桿收房擴張的做法一旦成為行業慣例，那么爆倉風險就會驟增。

　　租房貸并不是長租公寓行業主要的資金來源，但各資本渠道互相勾連，信心也易傳染，銀行暫停租房貸的消傳出后，業內開始擔心會否發生連鎖反應，因為資本的退出才是長租公寓運營商爆倉真正的開始。

　　6月1日，中國銀保監會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》（下稱《通知》），首次允許保險資金涉足大中城市的長租公寓市場，并明確保險公司可通過直接投資參與長租市場，保險資產管理機構可通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場

　　一位中信銀行前高管對《財經》記者表示，這意味著監管層是鼓勵長租公寓發展的，銀行如果停止租金貸，應該是在等待新的政策指引?，F在是長租公寓洗牌的好時機，資金扛桿過高的長租公寓會死掉，真正做運營和精細化管理好的公司會留下。

　　來自中國房地產協會的數據顯示，2017年中國房屋租賃市場的年租金規模約為1.3萬億人民幣，長租公寓部分648億，市場占有率僅5%，遠遠落后于美國（30%）和日本（83%）。從長遠看來，長租市場總量很大，還有龐大發展空間。

　　資本開始觀望

　　租金貸的模式是指，租客以個人信用向第三方金融機構或銀行貸款，機構一次性把一年的租金打給公寓運營方，租客就能租金月付，每個月繳納給金融機構的租金相當于還貸。長租公寓運營方一般和租客簽定的是押一付一的合同，和房東簽定的是季付合同，這就意味著每成交一筆租房貸業務，長租公寓運營方就會有近十個月的租金沉淀。租房貸本來是一項有利于房客的金融工具，但卻因為能產生大量現金流而被長租公寓加了高杠桿。

　　貝殼研究院7月22日發布的《2018年中國住房租賃白皮書》指出，2018年住宅租賃行業超速增長，機構滲透率進一步提升，一線城市新開公寓門店增長率超35%。

　　有觀點認為，支撐超速增長的原因之一，是很多長租公寓拿著這些租房貸沉淀資金高價收房?！伴L租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害?！蔽覑畚壹仪案吖芎皶?月19日公開發炮，結果一語成讖，第二天，杭州長租公寓鼎家爆雷。其董事長魏永鋒接受采訪時表示，鼎家在有了大量沉淀資金后，公司在收房上過于激進，收房價格變高，空置增多，公司繼而被拖垮。

　　亦有觀點認為，長租公寓可以通過拉高租金價格來對沖風險。貝殼研究院院長楊現領接受《財經》采訪時表示，品牌公寓的主流客戶是單間，這批租客對價格高度敏感，如果價格高5%，他們就會轉去二房東處租房，為了獲得高出租率，實現單間收益最大化，長租公寓不可能大幅提高房租。

　　上述中信銀行前高管也在接受《財經》采訪時表示，高價收房不一定能帶來高價出租。相反，為了擴大市場占有率，長租公寓企業一方面高價收房，一方面要保持高出租率，這讓長租公寓長期處于薄利甚至虧損的狀態。很多長租公寓為了吸引租客還會提供免息服務，提前代付利息給金融機構。這就相當于銀行批了一筆貸款給了長租公寓運營商，再由他們貼息轉貸給租客。

　　租房貸的年化利息從10%到15%不等。住房租賃行業的頭部公司對銀行有議價能力，資金成本可能會相對較低。但頭部公司為數甚少，大多數長租公寓只能向P2P網貸公司和消費金融公司融資，資金成本會更高。如鼎家就是同P2P平臺愛上街合作，而真正持牌的消費金融公司目前對租金貸也并不看好。

　　馬上金融CTO蔣寧告訴《財經》，很多長租公寓平臺和他們有聯系，但馬上金融一直沒有做他們的業務，主要原因是長租公寓經營的穩建性很難把握。長租公寓主要是B端風險，服務周期長，一旦B端出現資金斷裂，會直接影響客戶居住和他們的正常還款。與教育行業相比，長租公寓涉及的交易主體過多也是風險，更易發生如放貸人員與店鋪聯合欺詐這樣的風險。

　　“我不建議去做長租公寓，這個生意是虧的?！?月19日，SOHO中國董事長潘石屹公開發聲。潘石屹認為做長租公寓一定會有銀行貸款，其中利息按照銀行基準利率是4.9%，可能實際得5%-6%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，租房價格再翻番還是虧本。

　　上述中信銀行前高管認為，房租貸的利潤占比并不高，銀行自己也沒想到一塊小業務會讓自己卷入大風波。銀行暫停房租貸只是一個信號，大家現在擔心這會引起一系列的連鎖反應。畢竟，銀行也是P2P網貸公司和消費金融公司資金的重要來源。

　　目前長租公寓的資金主要來自ABS（資產證券化）、PE/VC等股權類投資和金融機構（通過租金貸模式）。大型房地產公司和中介公司旗下的長租公寓都曾發過ABS。如鏈家、保利公寓、新派公寓、碧桂園、自如。但是，有長租公寓業內人士透露，目前國家對于ABS的審核也趨嚴，主要原因是其產品的底層資產（租客債權）質量不過關。

　　資金池風險怎解

　　8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓等主要住房租賃企業負責人。其中，住建委表示，約談會明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源，嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。

　　鼎家的跌落揭開了長租公寓高速發展背后最大安全隱患——租房貸產生的數百億資金池無人監管。長租公寓是否爆倉，只能看這家公司的運營能力和風控意識。

　　楊現領表示，如果把貸款用于擴張，則考驗一家公司兩方面的能力。一是運營能力，實現高出租率；二是資金管理能力，要平衡收支比，避免資金鏈斷裂。確實有小公司這兩方面的能力都不足，所以出了問題。但品牌性大公司考慮的是可持續發展，一定不會過度收房。

　　除了強監管，還有什么辦法可以解決長租公寓擴張后的資金池問題？

　　中信商業保理公司租賃金融特聘研究員杰夫曾就職于房地美、美林證券等金融機構，他認為銀行和主力國企、央企的住房租賃公司應該發揮主渠道作用，而不是讓金融工具掌握在中間運營商手里。只有建立完善的多層次租賃金融服務體系，才能從根本上改變租賃秩序，讓租賃的關系更為清晰，讓租客、房東、運營商，各司期職。

　　他建議可以考慮國外的金融租賃經驗，以房東金融為主體撬動整個產業鏈。其主要模式是房東與租賃企業簽訂長租合同，然后向金融公司申請房東年付。租賃企業拿到房源后，可對外招租，租客按月支付房租給金融公司，由金融公司分帳給租賃企業作為運營費用，剩余資金償還貸款。

　　在這一過程中，租賃企業只賺租金差額的運營費用，不會出現資金沉淀和挪用?！坝绊懛孔鉂q跌有三個關鍵因素，業主、市場供求關系和金融體系。而租賃關系很簡單，就是房東、租客和中介服務機構，如果中介只是信息交互平臺，就不會影響到租金，現在多個金融產品的出現，讓原本單純的關系發生了轉化和強弱之分?！?/P>

　　杰夫認為，如果房東金融產品以現貨的形式一次性買斷房東幾年的租約期貨，就能立竿見影，平抑租金的上漲，并能控制租金的上漲幅度。但是，這種做法必須要有資金實力足夠大的金融機構參與其中。

　　香港創新銀行前高管白少凌對《財經》表示，銀行為長租公寓的發展提供了成本相對較低的資金，建議從立法角度保護租金的收益權，使其能夠像物權一樣得到保障，這樣可以讓更多金融機構的資金進入長租公寓市場，降低全行業的融資成本，進而降低房租價格。

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責任編輯：松崎