近日，由國研中心主辦的一個高端發展論壇上，一個日本投行的專家，野村控股株式會社會長，也是野村證券集團董事長的古賀信行。他對中國房地產的這個漲法表示出了不理解和憂慮。

首先，他認為中國一線城市的房價已經超過了80年代泡沫時代的日本，而房價上漲的根本原因就在地價推動。

其次，中國的房價這么高，比當年日本更危險，相似之處都是貸款催生的，這里面包括金融機構貸款，以及非銀行機構，在日本叫做住宅專業金融，而中國叫做影子銀行。另外，兩國都是很明顯將面臨勞動力不足的問題，所以未來潛在增長率下降，而強行拉動增長，就會讓泡沫越來越突出。再加上我們特殊的外匯制度，對外升值，必然對內創造更多貨幣，從而推升資產價格。但中日也有不同之處，日本當年已經是成熟的發達國家了。而且日本是民營銀行偏多，而中國官辦銀行較多，大家總是期望政府救市保銀行，所以在操作上會更加肆無忌憚，所以一旦發生違約，對于整個金融系統的打擊不容小覷，如果說中國優勢的話，那就是還是處于發展階段?？赡苓€要進一步的增長潛力。

第三，古賀先生給中國房價開出了5個藥方，

1是給農民土地所有權，從而增加土地交易，推升土地市場化的供給。

2是取消耕地紅線，改變土地預期，農業可以通過集約化來提高生產效率

3是通過房產稅，改變土地和財政的關系，擺脫地方對土地的依賴。

4是發展租賃市場，大量興建公租房，并放開申請的戶口管制。

5是進一步分散人口。

其實，我們看日本人說的是有一定道理的，而且問題看的似乎也很清晰，畢竟他們是經歷過這一場劫難的人。有的是經驗和教訓。而且很多問題我們也反復提到了。就比如中日的比較問題，當年日本出現巨大泡沫的時候，東京地區的房價收入比也就是14倍，一個家庭不吃不喝14年能夠買房，我們現在多少。北京500萬的房子，而平均收入只有1萬元，一個家庭年收入24萬，算下來保守估計已經到了20年。那為什么還能進一步瘋狂呢，無疑就是換房需求推動，賣舊房買新房的比例已經接近6成，在特大城市可能已經接近8成。所以購買力已經被推到了極致。此時還有各種首付貸，消費貸民間金融亂象充斥市場，讓杠桿無形中擴大了好幾倍，這都是樓市的風險所在。永遠別忘了，日本有停滯的資本，1990年日本的人均GDP已經達到了25000美元，比美國還要高。27年后的今天，我們即使是北上深的人均GDP還不到2萬美元，所以人家不發展了，失去了30年，照樣是發達國家。我們敢付出這么大的代價嗎？

通過去年10月到現在，一系列的調控，我們發現了問題的答案，那就是我們不敢也不愿意付出這個代價，所以在拼命的保房價，并且不惜得用熔斷的辦法。打擊流動性，所謂限購限貸，其實不是在打擊房價，而仍然是在壓制需求，降低市場流動性。而降低價格的辦法就像日本專家所說，唯有增加供給才是降價的唯一手段，但這個我們沒有看到。足以說明，我們現在就是在防止房價大落，換句話說短期目標，我們要的是房價平穩而絕非是房價大跌，而為了達到這個目標，我們不惜失去房地產交易量。所以未來所謂的政策儲備一定是這個方向，比如干脆停發二套房貸款，或者規定買來的房子多少年不許賣，要賣出交重稅等等。鎖死賣方，就鎖死了空頭。所以，其實我一直在說，短期幾年應該看不到房價跌，但之所以不主張再投資了，就是因為你會失去流動性。買進去賣不出來，紙面財富又有何用呢？而中期一定會理順人地關系，以及地方財政的土地以來問題。當這些扭曲解決了，房地產市場必然拐頭，到時候你面臨的還是沒有流動性。所以別看你的身價從幾百萬漲到了幾千萬，甚至上億，但最后除了交給銀行的貸款因為加息與日俱增之外，你可能一分錢也拿不回來。

別指望漲租金轉移矛盾，我研究了十幾年的房價走勢跟房租的關系不大，房租上漲基本跟當地的人均收入上漲8成吻合，北京只有奧運會的時候借機炒了房租，漲幅偏大，其他時間都是一樣一樣的。房價10年漲10倍（10-20倍），房租10年漲2倍（2-5倍 各地情況不同），并不是房東仁慈，而是購買力就這么大。

責任編輯：王超